太极湖营销战略前期定位.pptx

太极湖新区一期开发及营销战略思考 湖北太极湖置业有限公司： 通过近一个月（2008年10月15日—11月13日）调研，我司对武当山、太极湖项目的规划背景及开发背景有了基本认识和理解。 贵公司前期组合世界级一流知名团队，为该项目进行了大策划，为武当山进行了大规划，我司感到非常钦佩。我司认为武当山旅游大开发的总体历史机遇和成功前景都是不容置疑的。但对于我司即将开展的“太极湖新区六、七地块”物业的销售代理工作，通过我司分析和工作经验认为，2009年要想取得销售工作的圆满胜利，目前还会面临着很大的难度。因此，对于项目的整体大策划工作，我司建议还要深入开展。 基于我司在海南（2007年海口东海岸1000亩养生度假区策划）、湖南（2006年长沙鹅羊山中国道教第二十二圣地2350亩旅游度假项目策划）、秦皇岛（2008年南戴河6万平米渤海美度高级公寓旅游度假项目策划）等地策划旅游地产的经验，我司认为本项目所依托的大背景、大配套、大势将直接决定物业的销售成功与否。 后附我司关于项目的一些思考，供双方研究和会议讨论。 瑞尔特房地产顾问机构 二00八年十一月十二日太极湖生态旅游区项目规划太极湖生态旅游区位于武当山城区西北部，总规划面积将近30平方公里，总建筑面积约300万平方米。通过武当武术国际交流中心、太极天堂、武当国际大酒店、旅游发展中心、武当艺术馆、太极大剧院、国际游艇俱乐部、山地体育公园、森林木屋氧吧、健康银行等一系列高水准旅游设施项目的建设，自立于打造山水一体、国际一流的高频旅游集散地。一、本项目目前无法回避的几个问题1、通过对比国内比较成功的异地销售的度假房地产项目，可以发现这些项目所在区域拥有不可复制的景观资源、气候条件和宜居条件等，交通比较便利，且其自身的辐射范围足以覆盖一个或多个富裕地区。2、通过对武汉、华东等客户的访谈，武当山在大家心目中是一个知名的道教发源地，充满了传说故事，但真正到武当山旅游比例较小，主要原因是距离较远，交通不便，无特殊的气候环境。对大多数异地置业的客户来讲， 对比其它区域，影响力和吸引力目前还不够。3、太极湖新规划的旅游、休闲娱乐设施，在国内其他旅游景区中早已经成为常规项目，本项目目前规划的公共配套设施，缺乏差异化，难以使客户激动兴奋、信心十足和眼前一亮。4、2009年项目现场还不能展现出一片令人深处其中就非常冲动的优美自然环境。目前情况下，地块视野内的植被环境非常一般，规划中的优美湖景暂时看不到，这对本项目一期销售会带来一定的抗性。二、本项目的核心竞争力是什么？要总结武当山的核心竞争力，必须深入研究国内其他已经成功的著名旅游景区的核心竞争力（详见附件）。我司通过研究，总结武当山的核心竞争力如下：1、近千年中国传统道教文化的思想魅力。2、气功养生、中医养生及武术健身的魅力。3、从未被开发，而保留的处女地原始魅力。4、房地产原始股的投资升值魅力。因此，根据这几点核心竞争力，太极湖新区的配套设施应突出体现这些核心竞争力，以支持未来住宅类房地产的销售。三 、消费者为什么在此置业？本地消费者：1、武当山镇本地人为什么在此置业？首要因素：改善居住的需要；对大城市品质生活的向往；次要因素：对未来物业价值上升的预期。2、十堰消费者为什么在此置业？首要因素：自然生态环境的认可；家庭二次置业的需要；次要因素：对比十堰城区，对较低价格的认同；投资看涨的心态。三 、消费者为什么在此置业？异地消费者：3、武汉、西安消费者为什么在此置业？首要因素：近距离产生的投资安全感，幻想中的度假机会，较低的投资成本。次要因素：对武当山优美自然环境的向往。4、京沪消费者为什么在此置业？首要因素：在故事的渲染下容易产生的浪漫度假生活想象，和较低的投资成本。次要因素：升值潜力。5、浙、粤消费者为什么在此置业？首要因素：有升值潜力次要因素：有升值潜力四、消费者需求下的六、七号地块整体开发策略1、关键配套与一期住宅同时开发尽快引入知名医院在武当山的疗养分院尽快引入知名学校（北大附中、清华附中、北京景山中学等都成功在外地办过学校）的分校在七号地块设置汽车总站在七号地块建设农贸市场解决菜篮子问题。2、中高总价的本地消费产品与较低总价的外地投资产品同时开发6号地块住宅小区总平面图五、基于大型旅游度假开发区成功经验的营销策略1、立大事、造大势的整体营销体系2、内外并重、四处突围的“全国分销模式”六、针对本项目客户群体进行产品户型定位1、定制8种产品并控制好第一期开工物业的产品数量和建筑规模，然后再根据每季度不同产品的销售速度，在下一季度新开工区域调整产品的户型和面积结构。客户群体产品类型面积（㎡）房型面积比(％)备注70%针对武当山、十堰本地客户居家型产品85±5两房两厅20100±5小三房20120±5中三房40150±5跃层10220±5联排别墅1030%针