房地产业-关于陌生区大规模低密度项目开发的经验分享-项目开发（PPT 31页）.pdf

世联关于陌生区大规模低密 度项目开发的经验分享 我们常常听到的问题 我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模 的项目？他们凭什么买我们项目？ 项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源 能否带动整体项目的销售？ 项目的建筑风格？能否通过设计带动项目销售？ 如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？ 可否通过大规模配套来建立项目核心竞争力？ 启动区怎么快速回收资金？ 。。。。。。 2 根本原因在于我们没有把握此类项目开发 的基本规律 这些的问题出现的根本原因是，我们把陌生区的 大规模开发当成常规的房地产项目来操作了。 而世联的研究发现，这种陌生区、或者称之为待 开发区的大规模低密度项目开发本身是有一些规 律可循的，在几个关键问题的解决上也与常规房 地产项目区别很大。 3 陌生区大规模低密度项目开发 4 大规模开发的九大关键问题 Q1 以正确的目标体系梳理为前提 Q2 站在城市视角的区域价值定位 Q3 以财务目标为核心的分阶段开发策略 Q4 动态的客户层面选择 Q5 定义生活方式，建立自我价值标杆 Q6 基于竞争的可持续的项目核心能力（资源整合） Q7 配套开发策略的制定是项目开发的焦点之一 Q8 兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择 Q9 项目增值为导向的营销策略 5 旅游地产or 房地产开发？ ——大规模项目目标体系的梳理 大规模开发项目涉及较大规模土地开发，往往涉及地方政府利益，担负 一定的政府目标。因此理清各个利益主体的需要，兼顾社会效益与经济效 益的平衡。建立清晰的目标体系是项目成功开发的前提. 案例：昆明温泉会议中心项目、北京温榆河绿色生态走廊项目 重点关注： • 如何与政府目标的协调 • 对收益的预期 • 土地的开发方式 • 项目资金投入的计划 • 项目其它开发条件 6 中心化，而非中心 ——基于城市发展的大思维挖掘项目价值 关键词：基于未来、城市价值、项目资源禀赋 案例： 北京鲁能东海花园项目 在发展战略层面上，大规模开发必须首先保证方向的正确性， 青岛天泰项目 必须站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，如城市化进 成都郫县项目 程、人口转移，城市功能缺失、某类供应短缺等，必须基于区域 整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及控制性规划； 准确的区域价值定位极大提升项目价值，为大盘实现核心吸引 力，形成“中心化”，扩大客户覆盖距离，对区域外产生持续的 拉动力，住区与城市互为增值。 大规模开发不同于一般房地产开发的最大根本点就是区域规划 的前瞻性、先进性，预测重于当前的竞争，解决方案应是系统的、 框架性的、弹性的。 7 大规模开发的利润来源于开