地块勘察及市场调研报告.pptx

勘察及市场调研报告恒通地产 房地产事业部2015.4.23目 录︱CONTENTSPART 1 项目概况整体市场供需去化分析住宅市场分析商业写字楼市场分析典型项目分析PART 2江阴房地产市场分析PART3 项目本体条件分析及财务测算1.1 目项介绍—江阴地理位置介绍项目位于江苏省江阴市，江阴市东接张家港，南临无锡，西连常州，北对靖江。据上海公156里、距苏州85公里。江阴市人口：122万（户籍）交通：常州北站、无锡东站 苏南硕放国际机场 G2京沪高速经济：2014年GDP-2905亿元2014全国百强县与昆山并列第一近两年人口迈入老龄化，加工产业开始工人减少，外贸出口产业也趋弱。1.2 项目概况地块一地块二地块一、地块二位于江阴市东北方向。地块一一期 255亩，二期 355亩；地块二一期300亩。PART 2 PART 2江阴房地产市场分析整体市场供需去化分析住宅市场分析商业写字楼市场分析典型项目分析PART 2 江阴整体楼市成交去化分析2.1江阴市场近年整体成交数据2006年1月-2014年12月江阴商品住宅成交情况可以看到，价格在09年大幅提升之后，从2011年开始维持稳定，保持在6900元./平；2013年年度去化水平为170万方，整体供大于求；2014年以来，受到年初市场波动等影响，均价大幅下降，总体在6300-6600元（全业态）。江阴整体市场连续五年供大于求，成交价格从2014年开始下降。2.2 江阴市场2014年住宅供销走势存量：已累计到548.99万方，按近五年年均去化165.4万方计，约40个月才能全部去化；成交：2014年整体较去年成交略有下降，整体市场萎缩，其中3月份下降最多，达31.03%。整体供大于求现象严重，近一年有过半月份供应量是去化量的2倍，按年均去化计算需3年才能去化库存2014年住宅（普宅）市场近一年价格走势江阴市场自09年大幅度上涨后，基本维稳，2014年整体均价基本维持在5900元左右；去年以来，整体月成交维稳在1000套上下，价格基本维稳5900元左右。2014年住宅（别墅）近一年价格走势江阴市场自09年大幅度上涨后，基本维稳，14年别墅整体均价基本维持在11200元左右；2014年以来，别墅月成交量波动较大，全市月均45套左右，价格基本维稳11200元左右；江阴市场2014年1-12月成交面积分布2014年全市住宅成交面积分布面积段（m2）成交套数比例90以下156013%91-100159113%101-120224218%121-140285123%141-170229519%171以上176014%合江阴市场上90m 2以下成交的比例相对较少，刚需市场表现一般；改善型住房，尤其是首改占据了主体。此部分客群中121-140m 2的成交比例最高，占到总体成交的23%；在一定程度上反映本地首改客群更偏向于大面积户型。从成交结构来看，传统刚需产品成交相对较少，改善型住房占据了主体，偏向于大面积户型。2.3 商业办公楼供求分析月份2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月2014年12月2015年01月2015年02月2015年03月供应面积13331816220132200186483817452614000180403864141256188218160670437591719940成交面积143945820426987164851311721859971420445156272307126920193626047835076110699成交均价951310476108551212410365765610310138539665900111499106118331101608847从2013年1月至今商业+办公写字楼供求成交去化来看，供应是去量的1.7倍。2.3 写字楼供求成交分析月份2014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.10月2014.112014.122015.12015.22015.3供应面积520950000000591312620039023000成交面积624124621555467625442152104.76105819451731173071122303277631637成交户均面积20751528754775253636267474863280成交均价8582748273621265265777992605159738197702385586143472768078138从2014年1月至今写字楼供求成交去化来看，供应是去量的