安徽高速地产苏州盛泽湖项目前期定位报告(博思堂)XXXX.pptx

安徽高速地产苏州盛泽湖项目前期定位报告;报告框架;↘ 第一章：宏观环境综述 ↘ 第二章：房产运行综述 ↘ 第三章：项目属性研究 ↘ 第四章：各物业市场表现 ↘ 第五章：可比性案例借鉴 ↘ 第六章：项目发展定位;3、城市经济研究;注：09年苏州GDP在全国城市中的排名仅列上海、北京、广州、深圳之后，居全国第五位，近几年，苏州GDP一直稳居长三角经济圈的第二位。;文化：苏州是古老而尝新的吴文化的发祥地，在历史的演变过程中，形成了自己独特的传统风格和自己的文化精神。现代节奏的日新月异，外资企业的大量入驻为苏州带来新的发展机遇。中西文化、古今文化交互交融形成了苏州特色的“水文化”，也是苏州文化的鲜明特征和个性标志，如水一般柔美、温和、细腻和兼容。 特征：一为农渔业形成的“水乡文化”、二为历史沉淀形成的“运河文化”、三为文化孕育形成的“太湖文化”，四为现代城市发展形成的“金鸡湖文化”。 整体来看：苏州水文化的特征应该是具有时代性、兼容性、多元性、情结性、号召性、细腻性等。所以苏州的水文化性格可以概括为“传统与现代兼容并包”。 苏州虽贵为水乡，城市不缺水，但苏州人骨子里对水却依然存有深厚的依水而居的情结。水景、湖景依然是当地高端人群首选的资源型居住地。;以房地产行业为例，苏州市民对于购房的倾向需求既考虑到长期以来形成的生活习惯和生活方式，又渴望融入新兴的元素去改变和创造新的生活方式。 老苏州人的价值观造就了老苏州人的消费观具有“上海人”的精明、细腻和挑剔。 新苏州人的价值观造就了新苏州人的消费观具有追求新鲜事物、现代消费型心理。 所以苏州的城市消费观可以概括为两种，一种为老苏州人的“既新鲜，又胆怯”，也就是先保守理性、后跟风从众；另一种为新苏州人的时尚大胆、现代消费的观念。;苏州是个古老而又现代的城市； “古老”——2500年的历史，古迹众多； “现代”——以现代化前瞻模式成功开发的苏州工业园区及金鸡湖高档休闲配套商区。 苏州是个经济地位独特的城市； 经济总量全国第五，前五强城市中唯一一???二线城市，江苏龙头，长三角次级城市。 苏州是个资源相对富集的城市； 交通资源、太湖资源、旅游资源、产业资源、文化资源、金鸡湖资源等均成就了当今苏州的城市发展。 苏州是个加速发展中的城市； 工业基础雄厚，且第三产业持续发展，近年来全市经济一直保持快速高位地运行。;3、城市经济研究;苏州无疑已成为这样一个网络系统中举足轻重的一点;核心——对外窗口 ;相城区是苏州乃至长三角地区交通最发达的区域之一，拥有14个高速出入口，京沪高铁、沪宁城铁均在相城设站； 文化底蕴浓厚，孕育出了陆逊、陆贽、姚广孝、沈周、文徵明等众多历史文化名人，还形成了以“御窑金砖”为代表等“相城十绝”文化遗产，成为苏州文化的重要组成部分； 拥有阳澄湖水面的三分之二，水产资源丰富，其中阳澄湖大闸蟹驰名海内外； 作为苏州中心城市发展的重要拓展区域，正着力打造“水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城”，逐步建设成为“苏州现代制造业副中心、商贸物流副中心和优美人居副中心”。 ;盛泽湖;5、城市关系研究小结;3、城市经济研究;1、苏州经济——经济保持高位快速增长，位列全国前五，长三角次席，产业结构处于转型期，城市房价具备较大的上升空间。;近年来相城经济保持快速增长，也催生了一大批富裕人群，高端物业消费客源持续扩大； 第三产业占比逐步提高，服务业尤其是旅游度假业未来将继续作为相城经济的发展重点，其中高端景观资源型的高端房地产业亦将受益，大量高端人群的导入将成为趋势。;城市发展方向总结为“中核、东进、北拓、西育、南优”，相城作为仅次于园区的二级城市发展方向，将成为苏州北拓的重点，未来也将作为苏州人口导入的主要区域； 城际轨道交通和高速路网建设将苏州纳入以上海为中心城市的长三角1小时生活圈，相城房地产吸纳由上海及长三角其他区域导入的客群将更加便捷；而盛泽荡板块以其绝佳的景观资源则更成为高端客源的主要导入区。;4、相城区整体规划——重点发展元和镇主轴功能，构筑功能核心区域，片区所在地——盛泽湖、阳澄湖地区以生态保护为主，重点发展生态旅游业。;5、相城交通规划——区域交通规划功能逐渐完善，使得相城和苏州较好地融入长三角，大大提升城市及区位价值，相城区的人口接驳未来将愈加广泛。;6、盛泽湖规划——苏州城市北进第一湖，整体规划“一核一环四片”，未来成为相城区北部的都市休闲度假区，城市后花园的定位使得区域价值具备了广袤的挖掘空间。;7、城市发展小结;3、相城房地产市场运行研究;时间;政策对比;从行业环境上看，结合近期出台的《住房绿皮书》，2010年住房市场调控的主要任务是“促进宏观经济和住房经济的平稳、健康和较快发展”，政策目标可以总结为“价稳量