商业定位营销提案.pptx

;;定位营销提案总纲;;一、宏观经济环境;都江堰市2012年城乡建设工作;都江堰市前三季度固定资产投资完成133.86亿元;都江堰市春节黄金周实现旅游综合收入1.93亿元;都江堰市常住人口及户籍人口 从全市人口普查初步汇总的主要数据来看，都江堰市共有常住人口657996人，占全成都市常住人口比重的4.68%，人口密度为545人/平方公里。同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的630338人相比，十年来全市常住人口共增加27658人，增长4.39%。年平均增长0.43%。; 都江堰市常住人口中，0-14岁人口为72391人，占11.0%；15-64岁人口为509444人，占77.43%；65岁及以上人口为76161人，占11.57%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降7.33个百分点，15-64岁人口的比重上升4.39个百分点，65岁及以上人口的比重上升2.94个百分点。;2011年都江堰市农民人均纯收入8645元; 由于08年地震原因，从2008年到2010年，都江堰市的经济增长和城市建设经历了阵痛式的发展，而到了现在，已经全方位走出了地震阴影，各项指标均超越了2007年的最高水平。全市经济实现了快速恢复。 ;;宏观经济：小结;二、商业情况;片区功能规划;综述： 整体上，都江堰市主要商业街道租金分三个范围：20-50元，占整个市场的主流；50-80元，邻近商业中心；80-280元，为该市的商业中心。;市区重点商业项目分布图;主要大型商业项目;商业情况：小结; 作为“双遗”旅游胜地，都江堰具有较好的文化历史传承，却没有对旅游资源有较好的挖掘和利用，缺乏相关旅游商业产品的拓展和开发。虽然美食较多，但全市的含有旅游属性的餐饮休闲集中区就一处，即南桥旁的夜啤酒长廊，以低端形象和低端消费水平为主，具有季节性，无法满足国际旅游胜地的形象要求和高端旅游需求。 新供应的商业大部分号称以旅游主题为主，但开发经营管理水平有限，缺乏对旅游主题商业的深度思考，目前还没有看到做旅游主题成功的商业项目。大部分商业仍是以满足本地居民日常购物需求为主的日用品、服装、通讯、建材等业态。 ;商业案例——水街;基本信息;点评： 口岸优越，快铁出口，临江面长。但对环境的利用???段比较落后。 车位明显不足，对项目后期运营影响较大，难以成为高端餐饮或精品店的聚集区； 大部分店面开间小进深长，经营业态比较受限。 从营业的商家来看，商业整体档次偏低；但其租金较高，造成招商和经营两难情况。;商业市场总结;;; 根据08年的地震灾害之后，政府部门编制了《都江堰市灾后重建总体规划（2008-2020年）》，为都江堰未来10年的城市发展明确了方向。蒲阳片区拟定为生活居住区，随着大型商业项目“壹街区”的建成，蒲阳新城区域居住人口直线上涨。加之工业园区的政绩战略，人口数以达到1.4万人以上。整个蒲阳片区（蒲阳新城、工业园区、蒲阳镇）常住人口总数在4万人以上。;三、区域发展;四、区域商业概况;;一、居住发展;二、商业发展; 都江堰经济体现目前分为旅游经济与工业经济两大类，以都江堰著名旅游城市的头衔，旅游产业在都江堰扮演着重要角色，为带动城市经济发展起到了决定性的作用。但因都江堰气候原因，旅游产业的旺盛受到季节性限制，所以在都江堰的旅游产业目前一直处于阶段性，爆发性状态。 位于蒲阳新城的工业园区在都江堰城市经济发展中同样有着不可忽视的地位，虽然目前工业园区依然处于通往成熟的发展道路上，但足以预测到未来的工业园区将与旅游产业共同支撑都江堰经济发展，成为都江堰政绩的两大顶梁柱。;;一、都江堰整体商业发展;二、专业人士探访;商业地产策划专家：张总（4年商业地产营销策划总监·张毅） 都江堰商业的消费支撑一直是商业推进的一大问题，虽然是旅游城市，但旅游业的发展却不容乐观。当地居民有较高的消费水平，但因人口问题没有消费力度，所以在都江堰的商业热度出现了两极化的区分。 就万都·香山水岸的地段来看，如果项目商业发展具备较强的主动性，那么在业态上，就必须创新且符合当地市场行情，以吸引消费为主要经营手段。如果项目商业发展处于被动性，那商业业态的路线则偏向于全方位完善配套，打造片区商业中心。;三、都江堰整体商业现状简述;四、市场交流;天籁村“春天里”KTV老板 都江堰夜场娱乐同样分季节性，夏天肯定人会很多，甚至还不能满足所有消费者，供不应求。居住很远的客户开车来是很正常的事，这不同于逛街购物，只要好玩好吃，车程在半小时之内，消费者基本都能接受。不过都江堰夜场娱乐相对类似成都这种大城市，确实有