同策_苏州太湖酒店式公寓项目营销策划报告_101PPT.pptx

;整个太湖区域中，为何环湖大道沿线得到房产商的青睐？;市场篇;区域的整体认知;太湖的交通动线图;太湖系中国几大内湖之一，其影响力很高，也吸引了大量的国内外旅游与投资客群； 苏州区域占据太湖的2/3左右，其临湖资源优势明显，但苏州的太湖开发缓慢，其真正成熟的太湖发展成熟区域较少，是苏州太湖沿线资源稀缺的重要原因； 区域内大多以别墅以及度假酒店等出现，加上太湖的旅游成熟度不高，整体的居住氛围以及成熟度不高，限制了自住客群的入住； 太湖区域限制性开发，长期来看，土地资源稀缺;太湖开发的落后以及政府的开发力度的薄弱，太湖的旅游成熟度很低，未能大力发展成熟的吸引客群停滞驻足的相关成熟的商业商务配套； 项目位于太湖度假区的核心区域，周边虽规划有太湖城的太湖水街，但其实施运作的时机与力度都是不可预测的。未来项目周遍的生活休闲配套将是制约区域地产市场发展的不利点。;区域主要景观资源是围绕太湖而形成，具有一定的湖景资源与人文生态资源； 区域根据发展规划，保护环境发展，在充分利用、保护湖景资源基础上，重点发展区域的绿化，沿河、沿路绿化已逐步形成； 项目地块所在区域直面太湖，但本地块虽处于太湖沿线，但湖景的优势不明显，只能属于二线湖景区域，只有极少数的位置能观湖，对于项目的发展提出了很客观的认识以及更高的要求。;区域目前途经的公交路线比较少；路线主要经过的区域是新区、市区、吴中区等，其沿途的线路较为局限，很难覆盖广泛道路； 由于距离较远，公交载客的能力很有很大的局限；该区域主要以私家车或其他快速车辆到达为主，对于中心区域的客户的牵引力有很大的局限性； 随着北环是太湖的快速道路的建成，区域对外的联系将更为方便。;太湖大道周边以及金庭镇、东山镇内住宅较多，形成了苏州市场的一大特色发展区域； 该区域内集合了一些较为出名的实力开发商，如中信、吴中集团等，起点较高，整体开发实力较强； 该区域内主要发展别墅物业，并有多层、小高层公寓的出现。但未来别墅之外的物业量体较大，竞争激烈。;区域市场未来发展;区域的别墅市场;别墅项目;问题2:为什么是高端别墅?;自然资源优势是区域别墅市场的主导; 别墅市场由单一的独栋向联体、叠加等多元化的产品组合发展; 板块个案多为近3年开盘,今年有3个项目公开发售;;案名;目前板块内别墅总价主要集中在100-300万元和1000万元以上，分布区域较广。;在产品风格打造上基本是从形式上以偏向于以（现代）中式为主体，而衍生出的一些其他风格的融合。;案名;楼盘名称;板块内别墅项目均依托太湖景观,打造景观度假别墅 别墅项目以独栋与联体为主,高端产品占主流 别墅产品面积区间主要集中在400㎡以上，体现板块高端性 产品风格打造上由于受到规划的要求，基本以偏向（现代）中式为主 产品诉求单一，主要是利用太湖景观资源来强调投资度假产品 目前板块生活配套缺乏，客群的购买行为主要以第二居所性质的度假休闲为主要目的，兼具投资功能;区域的公寓市场;公寓项目;问题3:为什么是小户型?;案名;项目名称;项目;项目卖点：增加产品附加值，休闲度假;户型特征——太湖纯水岸;户型特征——温泉1858;户型特征——中信太湖城;板块内公寓市场刚刚起步,处于市场试探阶段; 中低档装修、中小户型为板块内公寓产品的主要供应类型; 休闲度假投资需求为特征，客群分布主要集中在长三角区域，客源需求导致 产品形式单一，自住型需求受制于区域发展现状，尚难成为主流； 围绕景观优势，个案均在增加产品附加上成为卖点； 户型设计紧凑，设有景观阳台；;结论之一;1、由于投资度假的需求，使得区域内的人气不够，区域内的配套严重不足 2、区域内的项目卖点单一，主要是利用太湖景观资源来强调投资度假产品;促销短信;项目名称;我们应该做什么？——WHAT;每一类人群中都有高端;我们应该怎么做？——HOW;项目自身配套;配套服务设施的特色化、精致化 会所不同业态功能的设置 管家式物业服务的贴心;标准：常年恒温、水质优异、四季开放 技术：优质水质,24小时不间断过滤、国外进口臭氧消毒设备，水质人员定时检测;客务服务 管家特约服务：私人汽车租赁、私人司机服务、私人理财顾问…… 餐饮服务：调酒师服务、家庭餐饮服务、订餐服务、送餐服务…… 商务服务……;五星级的酒店物业服务 量身定做：根据你的爱好及需求提供顶级服务 委托代办：提供你所需要的，有需求就有提供 全方位贴心服务;物业公司;;决定了进行差异化竞争的操作;市场篇;业务篇;产 品 解 读;;依靠千万级独栋别墅;大堂一角;客厅; 太湖景区 高尔夫球场 度假公寓 ;业务篇;1、产 品;项目;;;;案名：温哥华特区 区位：昆山.淀山湖旁 产品类型：酒店式公寓 体量：1500套 面积：50-80㎡ 均价：6500元/㎡ 开盘时间：2006年10月;1、包租：增加