戴德梁行_沈阳万盈置业造化项目市场及项目定位建议_122PPT.pptx

沈阳万盈置业 [造化项目] 市场及项目定位建议 戴德梁行 ;目 录 沈阳市宏观经济概况 沈阳市房地产发展概况 本项目及周边基本概况 三环周边百万平米开发项目典型案例分析 项目周边在售项目典型案例分析 项目周边在售项目客群调查研究 本项目SWOT分析 本项目的市场突破 本项目定位研究 本项目营销推广建议 梁行简介及项目组人员介绍; 这是一个建筑面积近百万平方米的超级大盘，她的建成将完成一次沈北区域的升级改造运动。 而更为重要的是，这次运动不仅将对城??区域传统的形象发起挑战，更意味着一种地产开发理念和全新生活方式的刷新和开始……;第一部分 沈阳市宏观经济概况;城市概况;以沈阳为中心，半径150公里范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的八个城市：钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳、粮食煤炭基地铁岭。这些工业基地的消费者均有巨大的消费潜力。 辐射人口达1,200万;沈北新区;资料来源：沈阳统计局;地铁一号线2005年11月18日开始施工。 地铁二号线2006年11月18日开始施工。 沈阳地铁一号线、二号线周边项目普遍单价均与同区项目高出500-1000元/㎡。直接拉近中心区与边缘区域的价格界限。;第二部分 沈阳市房地产发展概况;1998年-2003年，房地产投资总额稳步上升，2004年以来增幅迅猛，2006年同比增长高达30.2%;1998年-2007年6月份沈阳市房屋施工面积及竣工面积分析;1998年-2007年6月份沈阳市商品房销售面积与销售额分析;2002至2007年上半年,沈阳商品房整体销售价格增长幅度平稳。;沈阳房地产市场较起步晚，但发展速度后来居上; 2005年，受国家宏观调控影响，市场发展速度有所减缓，市场渐趋理性，但整体仍呈平稳上升态势； 2005年后,国内其他城市知名开发商及外资开始集中进入沈阳地产市场，沈阳地产的开发模式由分散的小规模开发向成片开发、大盘运作模式转变速度加快，2007年起，规模化开发成为沈阳地产主导； 受经济持续快速成长、城市外扩步伐加大、基础设施大力投入以及奥运足球分赛场等利好，沈阳房地产市场发展前景依然看好； 2007年起，受巨大市场放量的影响，价格增长速度在近一阶段受到一定抑制。;第三部分 本项目及周边基本概况;开发商：沈阳万盈置业有限公司 项目地址：沈阳市于洪区造化镇 总占地面积：约71.4万㎡ 总建筑面积：约107万㎡ 综合容积率：1.5 其中首期开发： 占地面积：12万㎡ 建筑面积：14万㎡ 容积率：约1.17;项目周边主要市政及配套设施：;第四部分 三环周边百万平米开发项目典型案例分析;南三环——阳光100 开发商：阳光一百置业（辽 宁）开发有限公司 开发规模：150万㎡ 产品构成：集住宅、商业、酒 店、SOHO办公等 为一体的综合性居 住社区。 价格水平：均价4500元/平 项目综述：充分运用得天独厚的水景资源打造景观内河，注重生活配套的充实完善。;南三环——理想新城 开发商：沈阳穗港房地产投资开发有限公司 开发规模：75万㎡ 产品构成：一期多层、小高层 主力户型：80-120 ㎡ 价格水平：起价2900元/平方米 均价3900元/平方米 最高价4400元/平方米 项目综述：精装销售，在销售前期，低价向东软公司定向团购，引入一批高素质居住人群，为日后销售打下良好的客户基础。;北三环——银亿·万万城 开发商：沈阳银亿房地产开发有限公司 开发规模：150万㎡ 产品构成：多层、小高层、花园洋房 价格水平：一期花园洋房 起价3000元/平 均价3500元/平 最高价4500元/平 项目综述：三环以内，地铁物业。;西三环—喜地·宏城 开发商：辽宁百满房地产 开发有限公司 开发规模：110万㎡ 产品构成：多层 价格水平：起价2180元/平 项目综述：景观资源优越;沈阳市三环沿线，东南西北皆分布有百万平米的开发项目。其中城南及城北区域更为近期热点。 城南区域项目的产品组合较为丰富，除住宅产品外，酒店、写字楼、商业等业态也有所涵盖，城市性较强，销售价格同比最高。 城北区域项目因传统因素影响，市场认知度较低，开发项目的产品类型较为单一，多为住宅性产品（附