商管公司项目公司工程管理标准.docVIP

PAGE 1 **项目公司工程管理标准 第1节 设备运行管理 岗位设置 人员配置原则：量入为出，满足设施设备运行管理的需要，不突破定编定岗人员总费用。 根据设备状况、运行维护需要设置强电、弱电、暖通等维修工种。技术岗位的人员配置，按实际情况增减。 公司应建立工程值班管理制度，明确规定工程人员值班安排、责任范围和值守要求。 设施设备巡视、检查、操作、运行 公司应根据项目运营需要，对各类公共设施设备的运行(开启、关闭)时间和控制标准进行系统规定，形成本公司的设施设备运行方案。 设施设备运行方案必须符合公司的各项服务承诺，与租赁合同、销售合同、物业管理合同、业户服务手册、业户管理公约等文件保持一致。 公司设施设备运行管理必须严格执行运营中心工程物业部的统一规定，运营中心工程物业部没有统一规定的，由公司根据自身情况具体制订，需制订书面文件进行规范设施设备运行的包括，但不限于： 各类运行设备的操作规程(开启、关闭步骤及安全注意事项)； 各类设备运行期间的巡视(抄表)要求； 重要设施设备区域(机房、配电房)的安全管理规定等。 设施设备操作人员必须并做好设备操作和运行巡视记录，并由工程主管检查确认。 设备维修工必须严格按照设备系统规定的时间、路线、巡检内容和要求进行巡视检查。 发现设备运行不稳定时应加强巡检和监控，并及时报告上级。发现有不正常的噪音、压力、温度、振动、泄露等又不能迅速排除的，应立即报告工程部负责人，并采取适当的防护措施，防止事故发生或扩大。 发现设备指示仪表（电流表、电压表、压力表、温度表等）有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整或更换，确保设备在良好的状态下运行。 发现设施设备重大安全隐患，工程部负责人应及时上报，由物业负责人召集各相关专业人员进行确认会诊，解决隐患。 设施设备的检测、试验 对特种设备和检测设备应按规定进行定期试验、检测，并由相关部门出具测试、试验报告； 对非强制检测的各类仪器、仪表、温度计、计量工具等，应按企业最高计量标准定期进行检定、校正。 对所有在用检测设备、检测仪器应带有校准标识，标明检定日期和有效期。 设施设备运行数据分析 设施设备维护人员应按规定对各系统设备的运行数据按时统计并保存，每年要对各种数据进行汇总分析，并评估各系统的能效和可靠性。 设施设备维护人员应根据设备的操作手册和运行规范设置适当的设备运行参数，保证设备良好运行。 设施设备维护人员应及时掌握设备所处环境的温度、湿度等参数，并根据设备的运行要求适时调整环境的温度、湿度等。 紧急故障的处理 公司必须建立停电、停水、电梯困人、给排水等事故工程应急预案。 公司针对所有应急预案组织培训和演练，确保紧急事故发生后能按预先制定的应急预案快速、正确的实施抢险处理。 紧急事故发生后，公司要通过电话立即上报运营中心，同时做出书面详细报告。运营中心根据事故的严重程度协助处理，特别严重的事故在第一时间派人员到现场。 属保险责任范围的，立即向保险公司报案，同时展开抢险及善后工作，必须对紧急事故抢险、及抢险完成的现场拍照取证。 紧急事故发生后，部分设备设施的功能修复期间，应该采取临时应急措施，保障商户的正常经营。 第2节 维护保养 设施设备日常保养和预防性维护总体要求。 对设施设备的预防性保养要求进行系统的识别和规定，所有需要进行预防性保养的设施设备必须分别制订保养规程，并严格执行。 集团已统一规定的，遵照执行，或制订更严格的保养规定；没有统一规定的，由公司自行制订。 设施设备预防性保养分为日常例行保养和定期维护保养，保养规程必须具体明确保养项目(内容)、保养周期、保养方法(较复杂的保养操作才需要)等内容。 针对周期较长(一个月以上，不含一个月)的保养项目，公司必须制订年度维护保养计划，列明设施设备名称、保养项目、时间安排(具体到月)、费用预算等，并上报集团运营中心工程物业部备案。 所有设施设备的预防性保养均应按规定格式形成记录，并经公司工程部负责人检查确认。 公司应建立设备预防性保养和运行保障所必需的备品备件一览表，明确规定备品备件种类、规格、最低库存数量等，并对备品备件保存状况进行定期检查。 各主要系统设施设备维护保养要点 高低压配电系统：每月至少对电柜外观清洁一次；每半年对直流屏紧固除尘一次；每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固一次；每年对配电柜进行高压试验（至少必须含继电器保护试验、绝缘测试）；每月在用电高峰期间至少对管辖区域配电房出线头、电井、桥架电缆测温一次。 中央空调系统：主机4000小时进行一级保养，8000小时进行二级保养，12000小时进行三级保养；每两年视开机时间和油质情况考虑换油；冷却塔、水泵每年冬季停机加油一次；每年冬季前管道外观除锈上漆保养一次；风机盘管翅片每年至少清洗一次；冷冻水