商管公司项目营运管理标准.docVIP

PAGE 1 **项目公司营招商运管理标准 第1节 市场调研 1、月度调研 公司营运部每月度必须进行市场调研，调研的内容包括：经营环境、城市商业项目的变化、竞争对手的营销策略、市场主要新进和品牌等； 调研必须形成调研报告，经项目总经理审核后备档。 2、半年度调研 2.1每半年在月度调研的基础上至少进行一次市场环境调研，调研的内容包括：商圈调查、竞争调查、客群调研、租金水平调研等。 2.1.1商圈调研 商圈调研的内容：地理位置、周边环境、交通状况、5公里半径人口数量及人口结构和人口分布特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居住户数、区域内国民收入、消费习惯、消费结构特征等；不同业态在当地商圈的分布情况、数量和面积比例、经营状况，未来发展规划等。 2.1.2竞争调查 竞争调查的内容包括：基本情况、定位、战略优势、业态规划与结构、品牌组合、经营策略（包括营销策略）、整体品牌的感知度和认知度、经营状况（销售、客流、消费率）、租金价格或合作条件、相关费用（管理费）、服务品质、经营环境、服务设施（停车场等辅助设施等）。 2.2调研报告的形成与上报 各部门在调研的基础上形成《市场环境调研报告》，报告完成后一周内经项目总经理审核存档。 3、年度调研 公司每年必须进行宏观环境研究，研究的内容包括：人口环境、经济环境、自然环境、政策法律环境、技术环境、社会和文化环境等，并形成研究报告，经项目总经理审核后备档，以此作为进行季度、半年度市场调研的基础。 4、品牌资源信息管理 招商运营人员根据每月进行市场调研收集新拓展品牌，并按照更新品牌信息库流程录入系统。 第2节 业态规划与品牌调整 1、业态规划 招商部必须于每年年初根据项目经营状况和市场调研，对项目的定位和业态进行分析，形成招调方案报集团审批通过后执行； 主力店出现经营困难或重大调整，对项目经营有较大影响的，公司招商及运营必须进行专项调查，形成方案报集团审批通过后执行； 对项目经营出现严重问题或50%以上商铺租赁合同即将到期的项目，在合同到期前3个月，由招商部草拟项目业态调整规划及相应的租决，报集团审批后执行； 2、商户与品牌分析 营运部在周报和月报的基础上对商户进行分析，分析的内容包括：品牌的定位、品牌对商场的贡献度、商户经营能力分析、商户经营发展趋势、潜在的经营风险等；对不符合项目发展方向、经营有风险的商户提出调整意见，招商部进行备选品牌和商户的储备。 第3节 经营规范管理 1、巡场管理 营运部人员每日巡场不少于4次：营业前、营业中（上午、下午各一次）、营业后必须巡视； 每次巡场必须按规定路线、检查事项进行巡视记录，填写《每日运营巡场检查表》，并进行存档； 巡视中发现的问题须及时通知相关责任方解决，无法立即解决的问题填写《整改通知单》，须注明问题、责任人、整改要求、完成时限等项内容，送达责任人或其负责人签收。跟踪《整改通知单》的落实情况，对在规定时限未完成的整改事项上报主管领导； 项目总经理每月不少于2次带队巡店检查，全面检查现场运营管理情况，安全管理情况，并做好检查记录和保存照片资料； 2、运营标准与规范的管理 2.1开、闭店管理 2.1.1各部门必须制定开、闭店管理规定，内容包括：员工进场、开业前准备、迎宾、闭店前准备、送宾、闭店管理程序及要求； 2.1.2营运部必须要求各商户做到统一开店、闭店； 2.1.3遇重大节日或其它原因需缩短营业时间时必须提前上报项目总经理，遇重大节日或其它原因延长营业时间时必须上报项目总经理审批后实施； 2.2晨会 2.2.1每日开业前营运部负责组织所有导购员召开晨会； 2.2.2晨会的主要内容： 2.2.2.1常规内容： 检查导购员仪容仪表； 练习服务用语； 对存在的问题及违纪现象提出整改要求； 对导购员进行各类专项培训。 2.2.2.2临时内容： 提示、督促各专卖店根据季节的变化及时补充应季商品，更换商品陈列和环境布置； 通报公司相关管理规定、近期工作安排、要求及相关信息。 2.3晨会要求 2.3.1营运部对参会人员出勤、会议内容进行记录，存档； 2.3.2营运部负责每月将晨会会议涉及的重要事项及导购员考勤情况通报给商户负责人。 2.4广播管理 2.4.1由营运部负责制定广播管理规定及工作流程； 2.4.2指定专人播音，广播音量适中，播音内容包括：开店广播语、天气预报、品牌推介、信息发布、安全提示、闭店广播等； 2.4.3每周对背景音乐进行更新调整，背景音乐与时令及现场氛围协调一致； 2.4.4严格控制审批商铺装配音响申请，检查控制商铺音响音量。 2.5店招管理 2.5.1商铺店招的设立必须经公司批准后方可施工； 2.5.2未经同意不能擅自改变施工方案； 2.5.3营业期应保证商铺店招的明亮，不能擅自关闭店招电源； 2.5.4保持