巨宇花园营销方案.pptx

呈送：重庆市元方房地产开发有限公司 提交：重庆海基市场营销策划公司 凝聚专业?追求卓越. 日期：2005年11月18日 ;目录;序言; ② 永川房地产市场竞争加剧 永川房地产市场在未来2-5年内将呈现饱和状态，供大于求的趋势非常明显，因此总量过剩不可避免，结构性矛盾将十分突出。 目前“巨宇花园”的主要竞争对手包括： ◆ 信达·佳禾雅苑、枫丹·绿韵堡、北岸领秀等 。 由此可知，永川房市未来竞争的焦点已经发生改变，未来的竞争焦点是： ◆ 从中低档到中档，然后到中高端市场 ◆ 规划设计 ◆ 价格 ◆ 营销策略等 为此，海基公司对“巨宇花园”的项目建议是： 尽快完善用地及项目建设手续，尽快开盘； 开发商必须全力以赴抓项目建设，树立必胜的信心； 做好项目的规划和建筑设计工作。;一、项目特性分析;3、装饰和设备 ① 以清水房为主，其次可配套约10%的装修房 ② 情调以温馨为主 ③ 安防设备自动化，具有入楼闭路监控设备 ④ 通讯、宽带齐备 ⑤ 外墙装饰以中高档石材为主 4、功能配置 ① 小区体育设施齐备，配有篮球场、羽毛球场和网球场、游泳池、室内乒乓球等设施 ② 教育设施不配备，但需要寻找合作单位 ③ 商业设施配备中高档会所及网吧、茶楼等。 ④ 小区配置休闲、健身和儿童设施 ⑤ 商场建设整体商场，形成专业市场 ;5、物业管理 拟将打造永川第一品牌，以服务品质取胜。 ① 规范的礼仪服务 微笑 问好 敬礼 ② 服务态度 礼貌 热情 主动 和蔼、温馨 ③ 维修服务 24小时服务 30分钟到达 120分钟内解决问题 ④ 收费水平 以中等水平为主，提高至高无尚的服务 基本物管费为0.5—0.8元/m2 停车收费：2元/小时或200元/??（包月） ⑤ 投诉 服务投诉60分钟内答复 设立绿色通道，对花园洋房、别墅用户群提供快捷服务 ;6、成本分析 ① 交楼时间 通过预销售和银行贷款，实现滚动开发，海基认为项目建设资金基本不会短缺，因此交楼时 间应该有保障。预计交楼时间为2007年6月。 ② 成本分析 通过项目策划可知，本项目投资开发成本较高，启动资金需求大，因此永川很少有本地开发 商能进行开发建设。 为有效提高开发利润，降低开发成本，海基建议控制以下成本： 土建成本：尽量实现公开招标，使房屋修建成本至少降低5% 园林景观：尽量利用本地资源，尽量减少投入，预计可降低10%的成本 道路建设：实现人车分流，可以减少车道长度和宽度，节约成本10% 税费：向政府争取优惠政策，预计可节约近2000万的税费和配套费的1/2 土地成本：这是弹性最大的项目，力争最低价格 零星工程：合理规划建筑施工进度，规范建筑工程，减少零星工程、重复工程、 因此，海基认为只要“巨宇花园”项目管理得当，能够节约成本。控制成本是项目管理营销的第二重要因素，开发商必须加以重视。;7、项目名称 ① 项目总名称 巨宇花园 寓意：事业和人生如日中天。 突出项目商住特点，既体现住宅的特点，更需展示商场的特性，名副其实。 ② 项目楼宇单元名称 由于项目具有2种不同类型的建筑（多层和高层），其档次有较大差别，因此海基认为楼盘名称根据建筑类型来加以区分。总体均体现较强的文化特色。 多层住宅 以“盛”字号命名。寓意繁荣昌盛。例如： “盛世坊”、 “盛景坊”等 高层 以“阁”来命名，寓意锦绣前程。例如