同策合肥华润橡树湾营销策略报告115P.pptx

同策房产咨询股份有限公司 安徽同力房产咨询有限公司;南帝：华润中心 ;目录;;洞悉市场，方可为战;受市场调控的深度影响，11年合肥楼市住宅成交均呈现下降趋势，整体供大于求现象继续恶化 价格呈现下降趋势; 成交量有限，库存量持续增加：截止到2012年1月31号合肥住宅市场可售套数在53000套左右，近五个月呈逐月上升趋势。同比2011年1月上涨了17873套，涨幅高达49.8%。 受限购影响，老城区存量占比巨大：自限购令出台，老城区成交受挫，四大老城区逐渐沦为可售量较高区域，截止2012年1月底，可售量最高的区域为蜀山区，其次为庐阳区、瑶海区、包河区。其中庐阳区的可售量为8040套，占全市可售量的14%，居全市第二。;从各区域销售价格和客户购房意愿可以看出 区域的高价格导致购房群体的外溢;11年庐阳区受新盘上市的影响，供应量激增 成交量连续三月下跌，“以价换量”时代来临;稳定将是12年发展的基调，土地市场的低迷不可避免，逐渐会过渡到一个稳定阶段 ;知己知彼，百战不殆;合肥整体市场由中东部成熟区域向西南方向发展;挑选主要集中在整体均价6500-7500元/平的周边以及全市高品质楼盘作为参考;总建面200万㎡，较佳景观资源，物业类型丰富，规划有高层、别墅和商业;总建面12万㎡，目前在售一期，物业类型单一规划有高层和社区商业;总建面33万㎡，目前在售一期，物业类型丰富规划有高层、酒店和综合商业;总建面50万㎡，比邻南一环，物业类型单一规划有高层、和社区商业; 项目介绍：分为四期开发，1-3期住宅为主，4期商办为主。一共12栋住宅，2栋商业办公楼，一期要销售的是四栋高层住宅。小区总户数2628套。一期共开发4栋高层住宅，1#33层，2#17层，4#25层，8#27层，976户，约85996㎡。 在售信息：目前在售一期1#2#楼86、89、98、124平米户型，368套房源；均价6800元/平米；支持省直、市直公积金贷款。 客户组成：以瑶海区域客为主，客户类型为公务员、银行职员、白领为主。;淮矿和平盛世;蓝鼎海棠湾;;项目制胜策略—— 一个核心：橡树湾独特形象进行强势推广 两大手段：震撼的现场阵地与高标准服务，体现品牌软文化与故事内涵;营销回顾及问题诊断;销售回顾;2011年主要推案节点;1#;;;已购客户区域分析;2011.10.3;推广回顾;推广回顾;前期项目占位问题总结 ：;前期销售问题总结 ：;前期推广问题总结 ：;三大核心营销问题界定： 如何拨乱反正，快速建立华润橡树湾高端特质形象？ 如何快速吸引大量人气，吸引全市品质客进场？ 如何处理大户型余房去化及新房加推之间的关系？ ;本体分析及价值重塑 ;橡树湾学府系是华润置地将建筑融入人文精髓的一个成熟产品 廊坊钟楼、红墙绿荫的文化缩影及原生态的园林景观 将载有精粹人文大宅的极致演绎的淋漓尽致 一经面世即赢得一批忠诚粉丝！ 产品在全国落地过程中在延续文脉的基础上，因地制宜的吸纳本土涵养 以至于演变成不同版本的又同时经典的一代代橡树湾！;一样的“橡树”，不一样的“橡树湾”;还原“橡树湾”的真谛;橡树，美国国树，橡树树冠有多大，树根就有多广，地下风光同地上风情可以媲美! 橡树是一种弘毅的，坚韧的精神象征 歌德在《欢迎和告别》一诗里，这棵老橡树写了这么一句： 高山挂残夜，橡树立云衣。一种伟岸的，顽强生命力的，昂扬向上的象征 旺盛的，有精力的，昂扬向上的 ; 　我如果爱你—— 　　绝不像攀援的凌霄花 　　借你的高枝炫耀自己； 　　我如果爱你—— 　　绝不学痴情的鸟儿 　　为绿荫重复单调的歌曲； 　　也不止像泉源 　　常年送来清凉的慰藉； 　　也不止像险峰 　　增加你的高度，衬托你的威仪。 　　甚至日光。 　　甚至春雨。 　　不，这些都还不够！ 　　我必须是你近旁的一株木棉， 　　作为树的形象和你站在一起。 　　根，紧握在地下 　　叶，相触在云里。 　　每一阵风吹过 　　我们都互相致意， 　　但没有人 　　听懂我们的言语。 　　你有你的铜枝铁干 　　像刀、像剑， 　　也像戟； 　　我有我的红硕的花朵 　　像沉重的叹息， 　　又像英勇的火炬。 　　我们分担寒潮、风雷、霹雳； 　　我们共享雾霭、流岚、虹霓。 　　仿佛永远分离， 　　却又终身相依。 　　……;;建筑及文化纽带： 校园建筑——橡树湾红砖墙、红砖地、欧式立面、典雅的装饰细节……