北海市银滩新都项目X年度营销策划方案111.pptx

银滩新都项目2008年度营销策划方案;;;幸福海岸12000亩造城计划千公里幸福海岸线上的台贸基地;幸福海岸-首个启动项目海郡;海郡12000亩幸福海岸首开项目80万平米生活城;酒店公寓 ;酒店公寓 ;;客群定位;客群定位;客群定位;;壹 整合策略;三重形象整合策略;1、形象组合;城市形象 ;大区形象 ;大区形象 ;;贰、立体推广策略;立体推广模式 ——分阶段， ——分产品， ——分对象， ——分区域， ——分媒体， 独立或组合诉求执行;分阶段推广;;;;立体推广－执行组合;;;;阶段销售价格组合;销售计划-筹备及反季潜销阶段;;;;壹 反季热销策略;;反季热销——区域遴选;反季热销——区域遴选;区域遴选突显项目最大价值 最大度假客源地——北京以休闲为主，观光为辅，是北京居民去环渤海地区的目的, 秀丽的景观，海滨是北京居民最倾向的旅游景区. 从观光到度假到休闲，从体验到享受，将每年一次的滨海度假变成终年的滨海生活 一次一生，提升休闲度假的生活模式。;区域遴选突显项目最大价值 最大度假目的地——三亚三亚，是北方居民冬季出游的主要目的地, 借船出海，借三亚冬季积聚的长假度假客，体验滨海生活 ;区域遴选突显项目最大价值 最大的迁移目的地——东北 《胶澳志》记载：“国人之移植事业向以山东、闽、粤著称，山东登莱之人则以东三省为归。我国自来由事辽东三韩，陆路则出卢龙海道则遵登州。汉唐以来大都如是。明之辽东卫隶山东置辽海东宁道以分辖之 ； 1653年 《辽东招民开垦条例》， “燕鲁穷氓闻风踵至”开启了山东大规模移民之先河。 1907年满铁成立后，东北的现代工业得到初步发展，所需要大量廉价劳动力，成为华北农村破产劳动力谋求生存之地，再加上东北丰富的自然资源和荒地，“闯关东”已是贫困的山东农民寻求温饱的主要谋生出路乃至演化成为具有山东地方特色的文化传统。 　　;区域遴选突显项目最大价值 最大的迁移目的地——东北 冬季自然气候具有更多诱导性的区域 以冬季气候环境优势和年节的人文传统突显项目优势，挖掘人文及自然环资源价值。 以能源城市等自然环境劣势大，购买力强劲的城市为优势区域。 自然环境+气候+人文渊源为推广方向 。 可延展区域包括鲁西南，鲁中 ;反季热销——推广渠道;反季热销——推广工具;反季热销——推广主题;贰 外地设点策略;外地设点－区域遴选;外地设点－外销点设定;外地设点－外销点设定;外地设点－外销点设定;媒体配合;装修特色;开展形式;开展形式;目的;受众群体;叁 团购策略;企事业范畴;企事业范畴;肆 全国分销策略;全国分销－策略原则;合作模式;1、乙方按照甲方提供的价格对本项目楼盘进行销售。 2、本项目的销售执行统一的销售政策价格，销售价格按甲方所列价格执行。本项目成交价格在甲方公布销售底价以上乙方即有权销售，但乙方不得高于甲方规定的最高销售价格，如有违反或恶意哄抬房价给甲方造成损失的，甲方有权终止代理销售合同。 3、根据市场发展趋势，经甲乙双方协商同意后，可随时调整本项目的销售价格。;全国分销——佣金与分成;结算方式： 1、一次性付款的达到合同总房款______时，按全额结算佣金。 2、银行按揭的首付款到位时，按实际到款金额结算佣金。按揭手续办理完毕并在银行放贷时，结算剩余佣金。 结算时间： 1、佣金按照本合同第六条规定每月结算一次，乙方提供等额的正式发票。 2、乙方按照房款的交付情况于每月5日前填写上月佣金结算表，甲方于10日内向乙方支付佣金。;伍 公开认购策略;1）会员分级： 将会员分为二大类：黑钻卡会员、白金卡会员、翡翠卡会员 后期针对特殊群体还可开发特种会员，如教师卡、公务员卡 自由卡等，尽可能与阶段销售目标保持一致。 2）适用人群： 黑钻——公开认购对象 （度假公寓） 1.享受預約优惠折扣（9折） 2.享受优先看房、选房及其他权益 白金卡——公开认购对象 （多层公寓） 1.享受預約优惠折扣（9折） 2.享受优先看房、选房及其他权益 翡翠卡——普通销售对象 1.享受會員各種活動 2.提供会员服務與使用的空间 3.購房折扣9。8;旅遊酒店折扣;2、会员权益： 加入银滩幸福海岸会员后，可以享受丰富的会员权益，—— 1）.购房折扣，针对认购、特殊促销，不同等级的会员享有不同级别的优惠。 2）.幸福海岸俱乐部海湾生活体验，海岸舒适享受，项目为会员开辟了专门的会所和沙滩区 只要成为会员就可以免费享用。 3）.未来游艇俱