商管公司项目物业管理标准.docVIP

PAGE 1 **项目公司物业管理标准 环境管理 保洁质量要求 公司应根据管理区域的特点，对清洁保洁工作进行系统策划，明确规定不同区域清洁质量要求、频次、保洁要求(方式)、清洁方法、清洁作业时间，责任区域划分及清洁作业路线等。 商业物业保洁质量基本要求： 地面保持原有色泽，表面洁净光亮，无污迹、水迹和灰尘。 墙面、天花、转角及踢角线处保持涂料原色，无积尘、霉斑和蜘蛛网。 玻璃门、窗及穹顶无尘、无渍、光洁透明。 门面、门框保持本色光泽，无油迹和灰尘，金属门饰、门锁、门附件等无锈迹和污迹。 扶梯金属踏板表面无锈斑和污迹，槽缝无残留垃圾；不锈钢裙边或玻璃档板表面无水迹和污迹，橡胶护手表面保持光洁。 垂直电梯地面无灰尘、脚印和胶黏物；轿箱门、内壁、面板等清洁光亮，无指印和污迹。 走道楼梯无痰迹、烟头及杂物，扶手栏杆洁净，无污迹和灰尘。 地下车库地面无积水、积尘、油迹和垃圾；天花、灯饰（车场标识）无尘、无污渍、无蜘蛛网；消防设施及各类管道无积尘、无污渍。 洗手间室内无异味；地面无污迹、水迹和脚印；台面清洁、无水渍；小便器、蹲便、洗手盆无渍、无垢、无异味、无堵塞；镜面无污渍、无水渍、无手印；纸篓及时更换垃圾袋，垃圾量不超过纸篓的三分之二。 天台清洁无垃圾、烟头和堆积物。天沟无淤泥、杂物，保持落水畅通。 外墙立面无灰尘和污迹。 外围场地保持干净、平整，无积水、残叶和垃圾。门前无泥沙，花坛无烟头、杂物，走道和路边无废弃物。 垃圾放置处（房）垃圾袋装处理，定期对垃圾放置处（房）冲洗和消毒，场地干净、卫生，无蚊蝇和臭味，垃圾日产日清。 照明灯具清洁明亮；各楼层风机和风口百业窗无积尘；消防栓箱等消防器材和管线无积尘。 保洁招标 依据物业保洁策划和控制要求，编制保洁招标文件，通过招标方式选定保洁公司。 保洁招标主要环节为：保洁公司的考察与入围单位的选择；保洁标准的制定；招标文件的起草、发放、答疑，评标标准（报告）的拟定；开标与质询；评标与定标。 上述环节中，入围单位的确定，招标文件及评标报告；定标结果等需报集团审批。保洁招标定标结果经集团审批后，向相关中标企业发放中标通知。 保洁分包方的监督和检查 要求保洁公司提供月度保洁作业计划，工作日报表。品质管理人员依据上述资料并结合现场工作情况，每日监督保洁工作计划的落实完成情况，检查工作质量执行情况；掌握地面养护、外墙清洗、消杀等定期作业的实施情况；核查保洁合同及工作标准的履约情况；监控所用清洁物料的品质和用量；核查保洁公司到岗人数；评判保洁公司合同履约情况。 定时、定人、定点、定任务、定质量实施保洁计划。应根据各区域营业忙闲、人流量、产生污迹等情况，灵活调度保洁公司人员，以加强重点区域的保洁工作。 每月对保洁承包方实施考核评价，以确定月度保洁费用是否依据合同约定予以扣减。保洁合同到期前，对保洁分包方进行评价，评价结果将决定该保洁合同是否续约。 消杀防疫 消杀防疫工作实施专业化外包管理。 公司应根据物业实际卫生状况，以及地方卫生主管部门要求，制订季度消杀计划。消杀计划必须明确使用药物名称、用量、开始投放时间、持续时间、投放地点和防护措施等。消杀工作开展前，需向相关客户发布信息公告或通知。 消杀使用药物必须符合国家规定，不得使用国家明令禁止使用的药物。 环境主管每月对消杀工作按检验方法和标准进行检查，并按有关作业文件要求适时做好相关记录。 对消杀防疫方的考核与评价，参照保洁外包方管理。 物业经营管理与特约服务 目的 公司应及时准确地响应商户和业主服务需求，在公正、平等、合法和效率的前提下，尽可能地尊重和满足业户的个性化要求。 对于业户的特约服务需求，必须建立明确的操作程序，确定操作责任、方法和控制要求，确保及时、准确、有效地满足业户具体的服务要求。 在提供特约服务过程中，应准确评估自身资源和服务提供能力，对于由于自己资源有限或能力不足，无法为业户提供满意的特约服务时，应婉拒业户的服务需要，并向业户说明原因。 多种经营管理 充分利用和挖掘在管项目的经营资源，在确保不降低或不影响商户正和业主正常利益和物业服务品质的前提下，主动开展有计划的多种经营活动。 对多种经营方案进行必要的评估，主要是法律风险、经营风险、盈利能力、履约能力等。 每年制定物业多种经营计划，报运营中心备案。 制订经营工作标准、过程控制程序，建立责任人制度，完善相关记录文件。 所有经营活动，需明确经营收入的性质并建立清晰的财务管理制度，保证经营收入管理准确、合法。 特约维修服务 公司应制定特约维修服务的控制程序及相关服务行为规范，明确以下方面的内容： 特约服务需求的响应时间(标准)； 服务要求的受理过程； 收费范围及标准（公示）； 登记、派工步骤； 特约服务行为基本规范； 服务过程中的注意事项； 相关专业操作技术指南； 维修服务效果回访