20151023 资产公司专篇（发林伟乐） W.docx

杭州市钱江新城投资集团有限公司对接资本市场 分析汇报（资产公司专篇） 杭州市钱江新城投资集团有限公司 二零一五年十月  资产公司业务经营情况分析 （一）商业物业招商板块 板块基本情况介绍 资产经营公司代管代营和自有商业物业招商类型包括写字楼、酒店、配套商业及安置房底商，总面积约46.15万方。其中自有出租物业主要为妇女活动中心B楼、K07裙楼等项目。代管代营、招商服务、自有物业出租年收入约1.5亿元，归集于资产经营公司本级。年净利润约为【】，近三年利润增长率为【】。 板块业务现有优势 （1）区位优势明显：商业物业招商租赁的业务重要影响因素为城市人口数量、城市规模、城市经济水平和城市产业结构。资产经营公司现有物业及写字楼主要位于钱江新城核心区，作为杭州市重要的行政办公、旅游观光和市民休闲区域，资产价值较高。 （2）资产质量较好：新开发物业资产质量较好、管理水平较高； （3）现金流量稳定：近三年，商业物业租金收入年增长率分别为【】，租金收入较持续稳定； （4）成长性好：中国已经进入消费型社会，公众的消费能力和消费意欲都在快速提高。新常态的经济环境下，发展零售市场是政策引导的方向，也是一个巨大的金矿。预计未来单位面积的租金收入将呈上升趋势。 板块业务现有劣势 （1）投资回报周期长：写字楼、商铺等物业建设初始投资金额较大，固定资产比重较大，投资回报率较低，回收周期较长； （2）业务发展局限性：商业物业的规模扩张需要依托于楼宇建设，时间较长，相关政策与环境不确定性较强。另外受到现有互联网购物消费的冲击，实体物业的收入增长速度较慢。 板块业务作为重点业务培育可行性分析 （1）商业物业招商业务发展依赖于城镇化、经济发展周期以及房地产业环境和政策。目前，以房地产作为主业的公司实现主板上市难度较大，据WIND数据统计，2010年后，中国没有实现A股上市的房地产企业。 （2）商业物业招商业务规模扩大发展所需资金量较大，投资回报期较长，属于重资产业务。目前，资产公司商业物业招商业务由于每年折旧量较大，尚未实现盈利。 （3）上市公司业务需要良好的盈利能力和较高的成长性，才能获得投资者认可。商业物业招商业务规模扩张周期长，相关政策及环境不确定性较大。另外受到网络购物的冲击，收入增长较慢。 因此，我们认为目前商业物业招商板块不具备短期内实现IPO上市的条件。 （二）酒店会议餐饮板块 板块基本情况介绍 资产经营公司拥有洲际酒店、假日酒店及潮居餐饮三家阶梯式酒店会议餐饮实体，总面积达16.3万方，年营业收入约2.3亿元。每年净利润达【】，近三年利润增长率为【】。 板块业务现有优势 （1）城市地标：洲际酒店的金球建筑已成为杭州市的地标性建筑； （2）区位优势：两家酒店均位于钱江新城核心区，区位优势明显； （3）定位高端：洲际酒店为五星级酒店，定位顶级商务、住宿及会展业务；假日酒店为4星级酒店，定位为高端商务、旅行住宿业务； （4）现金流稳定：两家酒店均有持续稳定的客流，现金流量稳定。 （5）未来业务机遇：在未来受钱江新城承接G20峰会及会务展览、商务旅游、休闲观光业务增加等因素的影响，业务将迎来良好的发展机遇，前景较好。 板块业务现有劣势 （1）重资产经营：酒店业务前期投资资产规模较大，固定成本较高，盈利能力较弱，投资回报率较低，回收周期较长； （2）未形成自身酒店管理品牌：钱投集团外聘洲际集团及假日集团对酒店业务进行管理，未形成集团自身的酒店管理品牌，短期内实现酒店品牌连锁经营管理可行性不强。 板块业务作为重点业务培育可行性分析 （1）酒店会议餐饮板块实现A股上市可行性 A股上市应具备较强的主营业务，持续的盈利能力、突出的核心竞争力和较好的发展前景。 在酒店业务领域，现有A股酒店行业上市公司都在探索或者已经采取“轻资产”经营模式。金陵饭店和锦江股份均采取了“轻资产”的经营模式，酒店业务的毛利率达到了70%以上，盈利能力较强；北辰实业的酒店业务集中在奥运核心圈，紧邻国家会议中心、奥运村、鸟巢、水立方等特殊场馆，具有得天独厚的地理位置优势，经济效益较好。钱投集团酒店业务采取“重资产”的经营模式，尽管区位优势明显，客流量较大，但固定成本较高，盈利能力较弱，自有酒店管理能力并不突出，不具备较强的竞争力，尚不具备A股上市条件。 （2）钱投集团酒店业务新三板上市的可行性分析 新三板市场主要定位于处于发展早期的企业，具备较高成长性、有独特经营模式的企业能获得新三板市场投资者的认可。 目前，新三板以酒店业务相关的挂牌企业共有4家，分别为景尚旅业（股票代码：830944）、星月股份（股票代码：831017）、快易名商（股票代码：831423）和东光股份（股票代码：831840），其主营业务涉及酒店、物业管理、会展、餐饮服务等，均以“轻资产”的连锁管理模式经营，打造新