规范前期物业管理活动的理性思考.docVIP

关于规范前期物业管理活动的理性思考 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文/黄安心 　　在我国物业管理实践中，物业管理与开发建设很难做到分业经营，这样所带来的问题有：一是物业管理企业只是房地产开发建设的附属物，没有自主经营地实现企业自我价值的前提；二是物业管理企业如果要实现一定的盈余，只是向开发建设单位争取预算支持，或向业主多收费少服务，这样运行的结果往往导致房地产开发建设单位把物业管理企业当作房地产营销产品，物业管理成了房地产经营，物业管理企业有可能与开发建设单位一起算计业主，物业管理企业与业主之间则会出现纠纷。 　　产生上述问题的根源在于：房地产经营是纯粹的商品交易行为，交易的是房地产产品本身， 房地产E网 / 属房地产经济活动范畴，而物业管理是房地产建成交付使用后的管理过程，交易的是管理服务产品，性质根本不同。 　　因此，要实现物业管理活动的正常有序进行，必须解决两个问题：一是按两种不同的逻辑设计交易活动，也就是分业经营，其实质是按各自的“游戏规则”经营；二是交易的主体之间必须是平等的，交易过程透明化、规范化，即通过谈判达成一致的意见并以合约的形式进行。 　　近期国家出台的有关前期物业管理的政策法规，对前期物业管理行为进行了规范，充分体现了政府的权力导向和合理力度。关于分业经营，《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选 倍讯易 / 聘具有相应资质的物业管理企业”。虽然只用了“提倡”一词，但却是对“建设单位”单位讲的，既抓住了问题的实质，又体现政策的可行及导向，这是切实可行的作法。关于前期管理中的平等交易问题，《条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同” ，《业主临时公约（示范文本）》第二条规定“本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力”，从而明晰了前期物业管理主体的平等民事主体关系与地位。保障了开发建设单位、物业管理企业、业主和物业使用人等前期物业管理活动主体在法律地位上的平等性。 　　一、行为规范：前期物业管理有序运行的保障 　　前期物业管理活动涉及到开发建设单位、物业管理企业、业主和物业使用人等多方利益， 养殖之家 / 在前期物业管理活动中，任何一方的不规则行为都可以导致多方利益的失衡，这就需要一个砝码来平衡。这个砝码就是《条例》、《业主临时公约（示范文本）》、《前期物业服务合同（示范文本）》及相关配套政策规定。这些政策法规从三个方面规范了前期物业管理活动： 　　其一，确立了前期物业管理活动中政策法规的系统性和连续性。从房地产交易到前期物业管理，再到后续物业管理，在实质内容和时间界限的衔接上都有一致而明确规定。《条例》第二十三条规定“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”《业主临时公约（示范文本）》第二条做出同样的规定。从而确保了房地产交易行为与前期物业管理在法律依据上的一致性。《条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第四条规定“建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。”从而确保了房地产交易行为与前期物业管理在有关物业管理事项上的一致的约定，通过一对一的方式约定。使物业管理企业获得委托管理权力，保障了业主大会成立前的前期物业管理的正常进行，同时也避免了日后的纠纷出现，从为前期物业管理的规范进行提供了法律保障。《条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。” 这就在前期物业管理合同与后续物业管理合同效力的时间衔接上，也做出明确的界定，避免在物业管理企业选聘等重大物业管理事项上出现真空或重叠。 　　其二是明确了前期物业管理活动中多方主体的权利与义务。《条例》第二十二条规定“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。” 　　《前期物业服务合同（示范文本）》中列出了业主（开发建设单位或单个业主）与物业管理企业在服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他相关事项方面应做出约定的事项和条款。 　　其三是对前期物业管理中出现的问题规定了明确的法律责任。《条例》的二十七至三十一条，对业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权、物业管理企业承接物