国泰大厦物业管理合作合约.docVIP

廣州z廣場 物業合作管理合約 房地产E网 / 物业经理人 / 廣州z房地產有限公司 與 z物業服務（廣州）有限公司  ＊ 廣州z廣場 ＊ 物業管理合約 廣州z房地產有限公司廣州z廣場之發展商（以下簡稱甲方）。甲方在 登記註冊，其法定地址在 。 法人代表： z物業服務（廣州）有限公司（以下簡稱乙方），在廣州登記註冊，其法定地址在廣州市流花路109號之9達寶廣場1006室。 法人代表：z 第一章 前言 (一) 廣州z廣場位於廣州市天河火車站林和西路西側；該項目預計於2001年6月開始交付使用。甲方在業主委員會成立前擁有廣州z廣場的物業管理權，可獨立負責廣州z廣場物業管理的義務。 (二) 立約雙方根據中華人民共和國（中國）的有關法律和條例，並本著平等互利、共同做好廣州z廣場物業管理工作的原則，經過友好協商，特訂立本合同。 (三) 甲方根據以下條款，聘用並委托乙方為廣州z廣場的物業管理公司，負責該物業之商場、公寓、寫字樓及車庫等的一切物業管理工作和事務；廣州z廣場占地面積14,369平方米，總建筑面積約195,000平方米（以下簡稱該「托管物業」）。 甲方需向乙方支付管理顧問酬金及其他有關費用。 乙方根據以下條款，接受甲方的聘用，負責托管物業之日常管理及維護工作。 第二章 甲、乙雙方的義務 甲方的義務 根據本合約中的條款，甲方同意聘用并委托乙方負責該托管物業之物業管理顧問工作。在履行合約期內，為保障乙方能有效地進行該托管物業的物業管理顧問工作及甲方的利益，甲方同意履行下列的義務并有下述權利： 在履行合約期內，監督乙方的工作表現； 保証該托管物業在通過有關政府部門之正式竣工驗收後，按質按量按時移交予物業管理單位，使物業管理單位能順利履行其既定的管理義務； 在履行合約期內及按甲、乙雙方同意的財務預算，由甲方劃撥足夠的管理營運資金作日常的管理開支。 按照有關法規及業主公約的要求，配合管理單位推行日常的工作。 乙方的義務 根據本合約的條款，乙方同意接受甲方的聘用，負責該托管物業的物業管理顧問工作。在合約期內，乙方同意履行下列的義務： 公共地方及設施管理 編寫托管物業的內外部管理文件，如物業使用手冊、管理公約、用戶手冊、裝修手冊及員工守則、部門工作程序等。 在物業交付前後，對房屋公共部分及共用設施、綠化、環境、衛生、保安等項目的維護、修繕、服務及管理各方面進行有效監督、如發現不足之處，應立即提交報告及整改方案。 提供并推行財務管理計劃： 在物業交付使用前，編制首年財務預算及開辦預算方案。 編制物業的各項財務制度，如請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現金或憑証記帳制度等。 負責管理費的收繳及追收工作，並定期檢定應收款的情況。 每季度向業戶公布管理開支的報告。 安排獨立審計人員對管理帳目進行審計，並提交審計報告。 每年十月編制下一年度管理財務預算。 人事管理計劃 擬定人員編制及招聘計划，并与甲方討論、修訂及執行，以建立合适之管理組織。 制定人事制度以及各級員工崗位職責和權能。 招聘員工在甲方成立的物業管理單位工作。 定期為員工提供崗前及在職培訓課程。在交付使用前進行，分別針對管理層員工及前線員工。在交付使用後由乙方組織現場培訓；如有需要，乙方亦會協調政府部門或專業團體提供培訓。 在交付使用后管理大廈的人事架构，包括聘用、培訓、評估、獎懲等日常人事管理工作。 定期由乙方派員到現場對員工之工作表現和行為規範進行評估檢定，有關檢定在交付使用後每季一次。 制定一套完整的對外物業管理工作程序及服務標準，如有關物業交收、投訴處理，緊急事件處理程序等。 負責建立健全托管物業管理檔案資料。 工程顧問及維修工作 在交付使用前，定期（按工程進展及需要）檢討樓宇之設計和設施的安排，提出物業管理方面的改善意見，以配合日後的管理工作及使用，包括保安控制、設備維修的潛在問題及節能的考慮等。 提供設備設施、公共照明系統等節能方案建議，以減少日后管理費的支出。 編定物業整體長短期保養修繕計劃，包括長遠維修建議、預防性保養計劃及改善工程等。 編定機電及設備的使用維護手冊，使工作人員熟識工作程序及設備的運作。 在需要時，由乙方派出工程顧問到現場給予專業技術指導。 交付使用后确保所有工程設備系統、机械和器材性能良好和運作正常。當有需要或在方便情況下，乙方按程序并經批准可決定与第三者訂立維修上述設備、机械或器材(唯在大廈管理預算中已批准及項目在緊急情況下除外)。 協調大廈的管理人員及承包商确保大廈任何部分，包括公共場地及工程設備系統的維修工程能完滿地完成。 應發展商的要求，從管理的角度，檢討樓宇各种裝飾及机電工程的選材及選型，并作出可行的建議； 從管理角度檢討已簽批的工程合約的規格及進度，并在工程設備系統設計摘要上提