第一节房屋管理概述.docVIP

第四卷(维修管理)---第一章　房屋维修管理 第一节　房屋维修管理概述 　　一、房屋维修的概念　　房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。 　　所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期 限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。例如，某房屋设计使用年限为50年，50年期满，房屋各主要构件 老化而被拆除，这种拆除是由于技术原因引起的，再如，有些房屋从技术上讲可以不拆除，但由于旧城改造的需要而被拆除，这种拆除则是由于经济原因引起的。来源于：房地产E网- 房地产E网- / 倍讯易- / 　　在房屋使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损 程度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检 查、测试、验算并评定其完损等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划的依据。根据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进行 维修，其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。 　　按照房屋维修的不同性质，房屋维修可分为不同的类型。 　　首先，按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老 朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、 修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。 　　其次，按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。小修也称维护，是指对房屋的日常零星维修维 护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原 房屋的规模和结构。大修是指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。翻修是指房屋 已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。 　　第三，按经营管理的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。恢复性维修是 指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、 增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋 的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。返工性维修 是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活 动，对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，维修费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，维修费用按“赔偿性维修”规定的办法处理， 责任者需担负全部或部分费用。 　　二、房屋维修的特点　　1.房屋维修是一项经常性的工作 　　房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。 　　2.房屋维修量大面广、零星分散 　　量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。 　　3.房屋维修技术要求高 　　房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。 　　三、房屋维修管理的概念　　房屋维修管理指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。 　　房屋维修管理的主体是物业管理公司，物业管理公司受业主(如住宅区的业主委员会、作为国有房产代表的政府有关部 门、企事业单位