东北地区物业管理发展现状及对策.DOCVIP

东北地区物业管理发展现状及对策 万达集团物业管理总监 王淑华 物业管理作为21世纪的朝阳产业，在我国已走过20个春秋。截止2000年底，物业管理企业突破2万家，从业人员达200多万人，部分省市实行物业管理的覆盖面已经达到50%以上，物业管理行业产业化趋势已初见端倪。这一新兴行业被越来越多的人所接受，得到了空前发展，所产生良好的社会效益、经济效益和环境效益日益显著。特别是东北地区近年来发展十分迅速，为东北地区第三产业的繁荣带来了新契机。因此，认真总结东北地区物业管理走过的历程，分析其存在的问题，研究其发展的对策，对 房地产E网 / 物业经理人 / 于构建具有东北地区特色的物业管理模式，全面推进我国物业管理的发展，都将是大有裨益的。 一、关于东北地区物业管理发展概况 房地产E网 / 倍讯易 / 东北地区从90年代初期开始实施物业管理。几年来，不断向国内外先进的物业管理企业学习，汲取了宝贵的经验，使东北地区物业管理行业得以迅速发展和日臻完善。目前，已发展物业管理企业1,000余家，从业人员达8万多人，分别占全国的7%和4%，平均物业管理覆盖面达20%。1989年9月，国家建设部住宅与房地产业司在黑龙江省大庆市召开了“全国第一次住宅小区管理工作会议”，开始把住宅小区的管理纳入日程，并着手制定管理规章和考核标准，旨在解决建管脱节、重建轻管的问题，改变传统的房管体制，探索物业管理新体制，此次会议将物业管理这一新兴行业的东风吹到了东北地区。1990年3月，建设部在沈阳市泉源小区召开了“全国第一次住宅小区管理试点会议”，正式拉开了东北地区实施物业管理的序幕，此后沈阳、大连、长春、哈尔滨、齐齐哈尔等城市物业管理企业如雨后春笋，蓬勃发展。从1994年6月开始，东北地区各大城市相继出台了《物业管理办法》，明确了产权人、物管企业、业主委员会、行政主管及相关部门的责任、权利和义务，对于规范物业管理，保护产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，推进物业管理行业的发展起到重要的作用。例如沈阳市物价局、房产管理局联合出台的《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定施行办法》，使大部分住宅小区物业管理服务水平低、质量差、业主按标准掏钱却难以享受到标准服务的现象开始有所改变。 1997年6月，国家建设部在大连市召开了“全国物业管理工作现场会”。会上，全面推广了大连市对旧住宅小区进行全面整治，实行物业管理的经验和作法。这次会议标志着全国对于旧住宅小区进行治理改造的开始，也使得具有东北地区特色的物业管理模式得到了业界的认同。1999年9月，沈阳科学家花园物业管理项目面向市场公开招标，成为东北地区推行物业管理以来第一个公开招标的项目。2000年1月，辽宁省九届人大正式通过了历经多次修改和试运行的《辽宁省住宅区物业管理条例》。2000年10月，中国物业管理协会成立，大连万达物业管理总公司代表中物协首批878家理事单位宣读由物协发起的“提供满意物业管理服务”的倡议书。这表明东北地区物业管理已经开始在全国同行业中占有一席之地。 总的说来，由于经济发展的不平衡及地域、人文环境等不同因素的影响，东北地区物业管理行业总体水平较之先进地区还有很大差距。尽管物业管理政策法规尚不健全，制度还需完善，管理服务水平亟待提高，但物业管理的雏形已经初步形成。管理体制、管理模式、发展方向已经明确，为构建具有东北地区特色的物业管理模式在理论上和实践上奠定了良好的基础。 二、关于东北地区物业管理问题分析 1、国民经济欠发达，物业管理发展不平衡，物业管理覆盖面偏小 从东北地区物业管理的发展实践看，物业管理主要集中在海滨城市大连及沈阳、长春、哈尔滨等省会城市，而其它中小城市仍以房屋管理房为主。与城市规模相当的深圳、上海等城市相比，可以看出经济发展水平在物业管理方面存在差距很大(详见附表)。同时，东北地区新开发的面积比例少，旧区多，条块分割，规模小，布局分散，收费标准低，企业经营状况欠佳。进而使一些潜在的购房人把投资转向发达地区和沿海城市，使内地物业管理市场雪上加霜。 附表 东北地区与南方地区主要城市实施物业管理情况比较 项目 地名 大连 长春 沈阳 深圳 上海 房屋建筑 总面积（万平方米） 6,906 7,180 11,455 7,119 29,211 实行物业管理面积（万平方米） 1,627 777 1,671 3,387 18，019 实行物业管理面积占总面积的比率（%） 23.56 10.8 14.59 47.58 61.69 住宅建筑 总面积（万平方米） 3,641 4,180 6,759 3,786 17,416 实行物业管理面积（万平方米） 1,332 753 1,461 2,540 13,772 实行物业