房屋公共排污管堵塞的责任到底属于谁.docVIP

房屋公共排污管堵塞的责任到底属于谁？ 开发商作为房屋和配套排污管道的建设单位，即产品（房屋排污管）的生产者，当产品（房屋排污管）出现问题，首要的责任主体当然是开发商。 一般判定管道是否属于开发商的责任，需要把握两个准则，其一是保修期准则，即出现堵塞的排污管是否在保修期之内。按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，在正常使用条件下，房屋给排水管道最低保修期为二年。当然，这里提及的只是最低保修期限，只要业主愿意，也可以在购房时和开发商进行协商约定更长的保修期，具体以双方签订的购房合同及房屋质量保证书的约定为准；其二是事实性准则，即出现堵塞的排污管的实际状况，可以证明责任主体为开发商。如笔者曾遇到一起使用达三年的排污管堵塞返水的问题，究其原因，是通过架空层的排污管未接入污水井，三年来大量的污水直接流入架空层内，直至三年后架空层局部污水积满，于是发生排污管堵塞返水问题。使用三年才发生排污管堵塞 房地产E网 / 物业经理人 / 倒灌，相对于给排水管道二年的保修期限，是早过了保修期的，但排污管未接入污水井的事实是不可否认的，因此，责任仍然应该由开发商承担。 依笔者的经验，以上保修期准则和事实性准则之间，既是相互依存的，也是相互独立的。所谓相互依存是指，当排污管在保修期之内，排污管的实际状况存在设计缺陷或施工缺陷，则可以认定为开发商的责任；反之，当排污管在保修期之外，排污管的实际状况也不存在设计或施工缺陷，则可以认定不是开发商的责任。所谓相互独立是指，当排污管堵塞的原因非常明确，如排污管倒坡、路径过长、未接通等，即使公共排污管已经过了保修期，但责任仍然应该是开发商；反之，即使公共排污管在保修期之内，但排污管的实际状况既不存在设计缺陷，也不存在施工缺陷，其责任主体也不是开发商了。经总结，笔者认为有关排污管堵塞是否属开发商的责任，可参照表一执行。 表一：公共排污管堵塞责任主体之开发商责任划分? 保修期准则 事实性准则 保修 期内 保修 期外 标准 依据 坡度不够或倒坡 √ √ 0.007/0.004 《居住小区给水排水设计规范》 排污管管径过小 √ √ 150 mm/200 mm 《居住小区给水排水设计规范》 排污管距离过长 √ √ 20M/30M 《居住小区给水排水设计规范》 管道未接通 √ √ \ \ 外力造成管道变形 √ × \ \ 管道腐蚀 √ × \ \ 管道接头脱接 √ × \ \ 管道中间凹陷 √ × \ \ 说明：“√”表示是开发商的责任，“×”表示不是开发商的责任。房屋公共排污管，一般是供楼上楼下等相邻业主排放污水的设施，是相邻业主公共设施之一，并属于相邻业主共同所有。公共排污管除因设计和施工缺陷原因可能引起堵塞外，业主的不文明使用和业主不配合维修，同样会造成排污管堵塞引发损失的情况。 实际工作中，我们疏通堵塞的排污管时，经常会疏通出水泥块、泡沫剂、卫生巾、刷子、塑料瓶、塑料袋等物品，给人的感觉，似乎排污管道是垃圾桶。当然，我们有理由相信，有些业主（包括装修人员）也是无意而为之，但排污管堵塞造成相邻业主损失的事实确实严重。通常公共排污管的用户有几户、十几户、有的甚至是几十上百户，一旦出现损失，很难追查到具体的责任人。根据《民法通则》第八十三条，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。以及其他相关法律法规的规定，造成堵塞的排污管是公用设施，相邻业主都有对其保护的义务，如因相邻用户不文明使用的原因，造成相邻业主受损，在无法确定具体责任人，而相邻可能的责任业主又不能证明自己对相邻业主造成的损失没有过错的情况下，依据公平原则，相邻业主应停止侵害，赔偿损失。 由业主原因造成排污管堵塞损失问题，除上述不文明使用的情况外，相邻业主的不配合，也是引发排污管堵塞并产生损失的重要原因。 如某栋二楼业主的下水道发生堵塞，需要到一楼进行疏通，但一楼业主因各种原因，不予配合甚至是阻止疏通，并最终造成了二楼业主室内淹水受损，根据《民法通则》第八十三条和《物权法》第八十四条的规定，不动产的相邻权利人在处理相邻关系时应当遵循 “有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的16字方针；以及《武汉市住宅区物业管理条例》第三十二条的规定“房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。”该栋一楼业主应当赔偿二楼业主的淹水损失。有关公共排污管道堵塞责任主体之业主责任划分可参照表二执行。 ? 表二：公共排污管堵塞责任主体之业主责任划分 序号 具体原因 责任主体 1 装修原因 胶织物如白乳胶、泡沫剂；凝聚物如水泥、油漆、涂