房屋危房率及解危办法.docVIP

房屋维修的质量管理 是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损登记，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法基本操作（一）房屋结构分类（二）房屋完损等级的分类及标准（三）房屋完好率、危房率计算以建筑面积（M2）为计量单位，以幢为评定单位房屋完好率：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比 房地产E网 / 物业经理人 / 危房率：整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比注意事项 房地产E网 / 倍讯易 / 评定房屋等级做法一般分：定期、不定期定期平定房屋完损等级不定期平定房屋完损等级根据气候特征经维修后重新进行评定完损等级接管验收新建房屋后房屋日常养护分为：1）零星养护：指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修；其特点是：修理范围广，项目零星分散，时间要求及时，具有经常性的服务性质2）计划养护：大、中、小修3级修缮制度房屋日常养护“四原则”房屋维修日常服务一般程序维修责任的划分（保修期内）房屋保修期计算建设工程质量管理条例 国务院令第279号 　(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 　　(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 　　(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期； 　　(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 维修责任的划分（保修期满）物业公司负责房屋建筑公用部位、公用设施设备、物业规划红线内的市政公共设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任维修费用由业主按业权比例分担，建立物业维修基金，专款专用维修责任及费用应在物业管理委托合同中写明房屋维修日常服务考核指标房屋（物业）维修技术管理就是指物业管理企业对房屋查勘、鉴定、维修、使用等各个环节的技术活动或技术工作的各种要素进行科学管理的总称基本操作（一）修缮设计或方案的制定设计的要求方案内容方案必须具备的有关资料（二）工程质量的管理工程质量的检查工程质量的验收土建部分电气部分暖卫部分（三）技术档案资料的管理房屋建筑的技术档案资料的管理工作是对房屋进行经营管理，制订房屋维修计划，确定对房屋维修、改善、扩建等各方面工作不可缺少的重要依据房屋新建竣工验收的竣工图及有关房屋技术的原始资料现有的有关房屋及附属设备的技术资料房屋维修的技术档案（四）建立技术责任制《房屋修缮技术管理规定》《房屋修缮工程管理规定》房屋日常养护包括一 ?地基基础养护二 ?楼地面工程的养护三 ?墙台面及吊顶工程的养护四 ?门窗工程的养护五 ?屋面工程维修养护六 ?通风道的养护管理七 ?垃圾道的养护管理（一）地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施很困难，应给予足够的重视地基基础的养护坚决杜绝不合理荷载的产生防止地基浸水保证勒脚完好无损（重点）防止地基冻害（北方）（二）楼地面工程楼地面工程常见的材料多种多样空鼓、起壳、裂缝、腐蚀、蛀蚀水泥砂浆大理石水磨石地砖塑料木材马赛克缸砖楼地面工程的养护保证经常用水房间的有效防水避免室内受潮与虫害加强对二次装修的科学管理控制与消除装饰材料的副作用（三）墙台面及吊顶工程抹灰工程油漆工程刷（喷）浆工程裱糊工程块材饰面工程罩面板及龙骨安装工程墙台面及吊顶工程的养护定期检查，及时处理加强保护与其他工程相接处注意清洁与清洁方法注意日常工作中的防护注意材料的工作环境定期更换部件，保证整体协调性（四）门窗工程门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径常见问题有：门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐朽、缝隙过大等钢门窗则有：翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露风透风、断裂损坏等铝合金门窗则易受到酸雨及建材中的氢氧化钙的侵蚀门窗工程的养护严格遵守使用常识与操作规范经常清洁检查，发现问题及时处理定期更换易损部件，保持整体状况良好北方地区外门窗冬季使用管理加强窗台与暖气的使用管理（五）屋面工程屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温（南方为隔热），还包括：采光、绿化、各种活动、太阳能采集利用等最容易受到破坏的是防水层，防水层的养护是屋面工程维修养护的中心内容屋面工程 ? ? ? ? ? ? ? ? ?维修养护定期清扫，保证各种设施处于有效状态定期检查、记录，并对发现的问题及时处理建立大修、中修、小修制度加强屋面使用的管理建议建立专业维修保养队伍（六）通风道——烟囱作为单项格外加以重视设计时就应尽量选用比较坚 固耐用的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥沙浆风