第一节 目前我国的物业管理模式.docVIP

第四章物业管理模式 ? ??? 在传统的计划经济体制下，物业管理的概念在我国尚未形成，常规的管理也是以行政管 理的方式进行的，即一个单位的房屋由单位的行政办公室或后勤部门负责，进行一些日常的 房屋维修等。改革开放以后，尤其是以土地的使用权有偿有期出让的改革为契机，国家加大 了房改的力度，房屋产权由过去的单一形式变为多元化以后，给房屋的管理带来了难度。我 国南方经济特区城市逐步引进并推广了以经济手段对物业进行管理的概念和方法，并逐步建 立了以经济手段为主，法律和行政手段为辅的物业管理体制。由于我国历史等一些原因，东 西部经济发展有较大的差异，即使在同一个城市中，也存在着经济悬殊过大的现象，这就决 定了我国目前物业管理的多样性。 第一节目前我国物业管理模式 ? ??? 一、房屋管理的六种模式来源于：房地产E网- 房地产E网- / 倍讯易- / ??? 根据不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的管理模式大体有以下六种： ??? (1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作； ??? (2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作； ??? (3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作；(4)单位直管公房管理模 式； ??? (5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作；(6)由街道居 委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。 ??? 二、六种管理模式的比较1.行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理 模式这种模式的优点在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织 相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区管委会领导下，各自履 行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作，各负其责，使小区成为一个完整的 管理体制，而且基层组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权 房屋管理中，尤其能体现它的行政管理的效用。在产权多元的情况下，这种以行政为主体的 管理模式，应避免管理委员会大包大揽，要充分发挥专业管理部门的职责和功能，要防止行 政管理代替一切的情况。目前小区中的违章搭建房屋，据有关部门统计，占56％左右的违章 房屋是属于行政组织——居委会、街道办事处所为。 ??? 2.国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式 ??? 这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以房屋管理为主体， 对房屋进行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利于保护小区的整体风貌。但这种模式难以协调各专业部门，在小区总体管理上各专业部门容易各自为政，不能齐 心合作，而房管部 门又缺乏权威性，扯皮现象较多。同时，由于长期以来房管部门对房屋采取的是行政管理，随着市场经济的发展，住房商品化后，如何对待小区内的居民购房者，如 何开展全方位服务 则还需要有一个转变过程。目前全国已开始加大、加快房改步伐，鼓励老百姓购买房产以后，房管部门的体制、服务对象、内容都将发生巨大的变化，建设部要求所 有房管部门要在20 00年前完成转制，这就要求转制的物业管理公司跟上形势发展，否则就有可能被淘汰。 ??? 3.房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式 ??? 这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长， 从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合起来，可以为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务，还可以为住户提供特 殊需要服务，由于 这类公司依附于开发商，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责，造成物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这种依 附还是可以的，但 从长远来看，物业管理公司总有一天要“断奶”。因此这类物业管理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实 体。此外，这种模式 应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，维护居民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的关系，充分发挥基层政权 组织的作用。 ??? 4.单位自行管理的物业管理模式 ??? 这种模式的优点是企业比较重视，住房已成为企业十分重要的问题和工作，配有专职企 业负责人进行管理，管理对象是本单位的职工和本单位的房产，比较单一。经费来源是以企业福利基金为后盾，比较充裕，住户如有意见或公共设施出现损坏需要修 理时，可以直接向 有关部门反映，并能尽快地得到解决。由于领导一元化，出现问题行政领导可以干预，从管理到经费筹措都比较方便。这种模式只能在企业内部进行。存在的问题是 随着人事制度的改 革、单位用工自主权的增加，解聘、招聘、辞职等人才大量流动，给企