第一节房屋维修管理概述.docVIP

第二章　房屋设备维修管理概述 ? 　房屋设备是建筑的有机组成部分。它只有与房产物业密切配合，才能充分发挥房产物业的功能和作用。可以说，房屋建筑如果没有附属设备几乎不会有什么真正的 使用价值，因此在物业管理中，房屋的设备管理是极其重要的组成部分，占据核心地位。房屋设备的养护、维修管理是物业管理不可欠缺的重要内容。房屋设备管理 的好坏与否直接影响房屋的住用水平，并反映物业管理工作的水平和质量。物业管理人员必须充分地认识到设备(尤其对房屋建筑)在物业管理中的作用，全面了解 和掌握所管辖区内的各种设备、设施的原理、性能及其养护维修管理的内容和方法，以最有效地发挥设备的使用功能。 第一节　房屋设备概述 　?? 一、房屋设备的作用　　房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称，是构成房屋建筑实体的有机的重要来源于：房地产E网- 房地产E网- / 倍讯易- / 组成部分。房屋建筑内部附属的基本设备，如供水、排水、供暖、供冷、供电、电梯等，主要是为了满足生产和生活的需要和提供卫生而舒适的工作和生活环境。 　　随着城市现代化程度的提高，人们对房屋设备功能的要求越来越高。要求在房屋建筑内部装设日臻完善的设备，所以房屋设备管理得好坏，直接影响着房屋的居住水平，是关系到人们生活质量的大事，也是物业管理工作的重要组成部分。 　　二、房屋设备的分类　　房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同 用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系 统。通常来说，我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。 　　1.房屋建筑卫生设备 　　(1)室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。 　　①生产给水设备。通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等，生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不同有很大区别。 　　②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。 　　③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。 　　一般情况下，人工方法提供系修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。 　　　　(5)做好参与统并不需要单独设置，可按水质、水压、水温及室外供水情况，考虑技术、经济和安全条件来组成不同的供水系统。 　　(2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类： 　　①生活污水管道。排除人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。 　　②工业区废水管道。排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。 　　③室内雨水管道。接纳、排除屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。 　　(3)热水供应设备。热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。 　　(4)供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由下列3部分组成： 　　①热源部分。是热量发生器，如锅炉、蒸汽喷射器等。 　　②输热部分。是热量输送管网，如室外供暖管道。 　　③散热部分。是热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等。 　　(5)消防设备。目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。 　　一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。 　　(6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。 　　(7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机。单体空调机较为简单，在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。 　　2.房屋建筑电气设备 　　房屋建筑电气设备主要有： 　　(1)供电及照明设备。供电设备有： 　　①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。 　　②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。 　　③配电干线。指配电房由线柜通向