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物业管理基础知识 目的：对物业管理有基本的了解，知道物业管理的基本内涵。 物业管理的产生与发展 为什么要交物业管理费？ 物业管理的基本概念：产生于19世纪60年代的英国，奥克维亚.希尔娃，简单的物业管理办法，物业管理的雏形，相当有效，真正的物业管理是19世纪末—美国。深圳的物业管理是在1981年开始的，中国第一家物业管理公司成立，1993年深圳市物业管理协会成立。1994年，第一部关于物业管理的法规出台，1994年，地方性（深圳）的物业管理法规出台。1994年9月莲花北内部招标，中国第一标——万科鹿丹村，现全国物业管理企业2万多家，从业 房地产E网 / 物业经理人 / 人员200多万人。 1、物业：是指建成并投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。（狭义的） 房地产：价值高，使用期限长。 2、物业的构成：（两部分）公共部分（红线以内，专用部分以外的部分，如公共设施设备：电梯、水泵房、配电房、走廊、通道、地面、屋面、空间等）和共有部分（专用部分，空间）。 蓝线：未审批的。 物业管理管的范围就是公共部分。公共部分的所有权是业主，可以是共有业主或全体业主。 3、物业管理的概念：狭义——对公共设施、设备的管理。真正的概念：物业管理经营人受物业所有人的签约委托，按照国家法律法规的管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，用经济手段（有偿服务）对以物业形式存在的建筑物、附属设备设施及相关场地实现管理，从事对物业（包括周围环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位多样化的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 物业是港粤的称呼。 4、物业管理的对象：物（公共部分）、人（所有权人和使用人）（人的行为）。 *如果有业主不交费，我们应该怎么去解释。（是义务，要放弃是全体放弃，不能部分放弃） *住在第一楼，没有用电梯，可不可以不交电梯费用？（不可以） *不满意物业管理公司的服务，不交或少交行不行。（不行）（费用是代收代管的）。（打折必须通过业主大会同意） 物业管理的性质、特征和特点 以服务为中心，寓经营、管理于服务之中的行业。 特点：无形的、差异性的、重结果而不重过程。 特征：三化一型——社会化、专业化、企业化和经营型。 服务是一种商品（是经营型的物业管理服务）。 特点：业主自治自律和物业管理企业的专业化管理相结合的，业主管理委员会与物业管理企业是平等的委托与受托关系。（个人服从集体：是正确处理问题的前提） 业主公约：住宅局范本，由业主（30%以上）和物业管理企业签定的约定。 业主委员会：入伙6个月之内，入住少的，两年内成立。由所有业主投票选出的。 业主——主人翁地位。 专业化管理——节约成本。 物业管理的作用 延长使用年限，确保功能的正常发挥，同时促使物业增值。 实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。 加快城市改革进程，促进城市管理的社会化和专业化程序的提高。 有利于建立物业管理的竞争机制。 *国内50年代的房子还有多少？存在的几乎都是危房。外国的早期房子很多（因为国外的物业管理起源较早）。 物业、物业管理分类 物业的分类：按功能、产权、经营性质等分类。 功能：1、居住物业；2、非居住物业（生产、商业、行政及其它）；3、综合型物业（两种都有的物业）。 产权：1、自然人；法人或其它组织。 经营性质：1、收益性的（出租的写字楼、商场、停车场、宾馆等）；2、非收益性的（公益性的学校、医院等）。 物业管理的分类：按管理性质和权属（产权）的性质。 管理性质：行政性管理（国家所有权）、企业化管理（业主所有权） 权属（产权）性质：1、委托服务型物业管理（房屋所有人委托给物业管理公司进行管理，自组建或招标）；2、自主经营型物业管理（房子不出售）。 *物业管理——趋同。但对人的管理是不同的。规范人的行为是相当困难的。 物业管理的基本内容： 物业管理的基本业务（房屋建筑主体的管理、房屋设施设备的管理、环境卫生的管理、绿化的管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理等）（注意基本资料的管理）（安全防范性的管理，没有执法权，突发事件协助处理，保护现场）（消防重点在于防范） 物业管理的专项服务业务（日常生活类、文化教育卫生体育类、金融类、经营服务型、社会管理类） 委托性的特约服务业务 物业管理——细节的艺术 物业管理的基本环节 *策划阶段（早期介入——专业意见；确定物业管理公司；制定物业方案。） *前期准备阶段（机构设置与拟定人员编制；招聘人员，培训；规章制度；出租，选定承租人，收取租金的办法等。） *启动阶段（物业的接管验收，注意建立档案，注意遇到问题文字记录；用户入住；产权备案与档案资料建立；召开首次业主大会，成立业主委员会。） *日常动作阶段（协调各种关系）