关于房管行业体制改革的实践与思考.DOCVIP

以体制改革为突破口 推进公房管理市场化 ——关于房管行业体制改革的实践与思考 新黄浦(集团)有限公司 党的十五大把从战略上调整国有经济布局和改组国有企业确定为指导国有企业改革和发展的一项重要方针，明确提出在调整和改组中要坚持有进有退，有所为有所不为。国家建设部和上海市房屋土地资源管理局的有关领导也多次指示加快房管行业体制改革步伐。在上级领导及有关部门的指导帮助下，新黄浦集团在前几年房管所转制成物业公司的量变基础上，于去年迈出具有质变意义的一步：将国有全资 房地产E网 / 物业经理人 / 物业公司改制为民有企业，上海合众企业发展有限公司作为试点，成为国内房管行业首家改制民有企业。一年来，我们在物业管理的业务指导和国有资产监管等方面，进行了大胆探索和创新，使合众公司员工的劳动积极性、维护公房资产的责任性、工作结果的有效性明显提高，居民群众对改革带来的新气象给予了较高的认同度。在改制一周年之际，我们对一年工作实践进行总结和研讨，对巩固和发展改革成果进行深入思考，从而推进整个房管行业产权体制和管理体制的改革。 三个代表重要思想是深化企业改革的指针 江泽民总书记提出的中国共产党要始终代表中国先进社会生产力的发展要求、中国先进文化的前进方向、中国最广大人民的根本利益的重要思想，不仅是中国共产党的立党之本，也为公房物业公司的体制改革指明了政治方向，奠定了思想基础。 公房物业管理是体现政府为民办实事的窗口 党和政府一贯重视为老百姓办实事，上海市政府每年都要确定十大实事工程项目，无不体现着对人民群众根本利益的关心。房管行业物业公司管理的公房，大都老、旧、破，居住其中的广大的普通群众，往往把物业公司服务态度的好坏、管理质量的高低，与党和政府的形象直接联系起来。公房物业公司肩负着党和政府为民办实事的重要政治使命，必须通过改革，提高管理和服务水平，使居民群众满意。房管行业物业公司的改革，必须从社会主义初级阶段基本经济制度出发，从发展先进的社会生产力、建设先进的企业文化、保护企业员工和居民群众根本利益着眼；必须根据房管行业的市场竞争状况，因企制宜，实事求是，把保障最广大人民的根本利益作为房管行业国有企业改革的根本指导思想。 管理机制改革循序渐进打下量变基础 新黄浦集团自成立之时，就开始了对公房物业管理体制的改革，在国内房管行业比较早地走出了三大步。第一步：在1992年开始推行事业单位企业化管理的基础上，1994年原房管所转制为物业公司，采取两块牌子，一套班子的过渡形式，到1996年随着集团与区房管局政企分开，转制物业公司也同时摘去房管所牌子，步入自主经营、自负盈亏的企业发展轨道。第二步：打破房管所传统的内部机构设置，实现物业公司内部管修分离，物业管理专业化、社会化、企业化。第三步：把经济承包责任制提升为经营者风险抵押承包制，集团与物业公司经营者签订资产经营责任书，实行公房委托管理。 这些循序渐进的改革举措，使物业公司职工的优质服务意识有所加强，经营者的经营管理水平有所提高，企业的市场竞争能力有所增强，共创建全国优秀物业管理小区1个，市级优秀物业管理小区(大厦)9个，小区管理达标率已达88.4%。但由于这些改革举措没有触及企业的产权体制，企业的兴衰存亡与经营者、职工的切身利益仍然脱节，制约了企业的市场竞争能力和发展后劲。尽管我们在规范服务达标活动中想了许多激励措施和考核办法，但由于所有权与经营权合为一体，监督考核与经营管理同为一家，物业公司经营者和职工的服务意识和市场危机感没有根本性触动，因而居民群众的满意程度难以出现质的提高。 产权体制改革抓住根本量变达到质变 “改到深处是产权”。无数企业的改革实践证明：不从根本上激发生产力中最活跃的要素--人的积极性和创造性，任何形式的改革都难以达到目的。必须以产权制度改革带动企业经营机制的转换，以利益驱动机制激发员工的积极性和创造性，才能在根本上提高居民群众的满意率。 在党中央、国务院关于坚持发展大企业大集团与扶持中小企业并举的方针和上海市关于进一步推进国有资本从小企业退出工作的若干意见的指引下，我们摒弃在经营管理机制上作表层修补，大胆进行了以改制民营为方向的物业公司产权体制改革。改制思路是：先背靠背，后面对面，即职工与企业解除劳动合同关系、企业与集团脱离所有上下级关系，新黄浦集团收回全部国有资产；然后，职工用工龄补偿金作为出资，设立民有企业，并与民有企业签订劳动合同；最后，新黄浦集团与民有企业以甲乙方身份签订物业管理委托合同。按照这一思路，合众公司于去年改制为民有企业。 三个提高是衡量体制改革成功的标准 民有企业能否从企业发展的内在需要出发提升居民群众的居住水平，创造出令居民群众更加满意的居住环境？政府部门和社会各界对此给予了高度关注，对改革的结果寄予了殷切期望。合众公司改制一年来，人还是那批人，