维也纳春天项目营销案.pptx

信阳维也纳春天项目营销案正道顾问 - 2007年1２月第一章 、我们必须统一的思想我们必须要思考的三大命题2、区域抗性三个核心问题3、如何溢价1、相对大盘命题一：大盘的游戏规则是什么？ 日益成熟的信阳房地产行业，必将步入一个品牌+产品的产业时代，其中尤其以品牌化对企业外向的核心竞争力作用最大。随着市中心优质土地资源的稀缺，开发商都面临着走向郊区的问题，那么，在失去了我们习惯了的地段优势、配套优势等之后，我们将要凭借什么去赢得市场？凭什么能够给与客户足够的购买理由？我们的答案是：品牌！由卖方市场的营销力、推广力到买方市场的产品力、品牌化的转化，是每个开发商必须面对的游戏规则。破题思路：　绝对的品牌轰动性 + 绝对的产品体验感命题二：如何突破区域的形象限制？　本项目最致命的关键点在于：区域稀薄的客层。　浉河以南区域特别是靠近龟山地区，由于距离传统主城区较远，交通的不便和区域配套的不足，导致对主城区客户吸引力严重不足；而信阳的房地产市场发展仍处于粗放阶段，绝大部分客户对区域和配套（教育）重视的程度远远超过对产品本身的关注。面对现有市场环境，我们怎样营销才能获得足够多的追捧和外域市场的进入？所以本项目必须首要解决市场形象问题，消除客户的进入心理障碍，这是项目成功的关键。　破题思路：１、充分利用自然资源和社会资源展现发展利好,土地增值。　２、对产品进行深度解读，以革命者姿态树立产品标杆。　命题三：面临市场拐点我们如何快速销售，规避风险？变数：一方面羊山新区和老城改造将加大信阳地产开发量，另一方面国家政策和经济背景导致地产市场将面临大的变数，对大体量项目的长期开发战略带来挑战。我们如何做到既叫好又叫座？第一保证现金流体系的顺畅，第二规避市场风险，第三赢得市场的热烈关注。这是一个看起来是不可能完成的任务。解决之道: １、聚焦营销推广和市场话语权的建立，进行密集的强势推广。 ２、创造极具特色的体验营销体系，降低客户流失率提高现场杀客能力。我们必须要明确的三个原则第一、我们必须彻底摆脱低层面的价格竞争战;第二、我们必须走出区域“卧城”潜在阴影,增加买家信心;第三、我们必须吸引认同维也纳生活理念的理性购买者,快速解决销售压力;第二章、我们必须清楚的事实浉河沿岸与城中心优劣势市场特征浉河沿岸 城中心 对比⊙市政_市政建设起步阶段，金融、医疗、教育城市功能较不健全⊙市政＿市中心成熟生活环境，城市配套建设完善⊙环境_天然河流景观，良好的绿化 ⊙环境_老城区较为破旧、脏乱 ⊙交通_公交线路连贯通畅，靠近火车站、汽车站⊙交通_公交线路较少，路线不太通畅，出行不便⊙购物_离商业中心较远，生活购物不太方便⊙购物_大型生活广场较多，商业形态全面消费者对地（块）区（域）的认知区域名称地（块）区（域）区域印象浉河以南,郊区、交通不便居住氛围冷清、缺乏都市感生活配套基本生活配套匮乏居住档次零星开发、档次不高人口素质大中专院校聚集地、人员素质相对较高生态环境道路宽敞、景观好、噪音小、空气清新治安条件治安条件相对不足消费者对地（块）区（域）的抗性★交通障碍：没有直达社区的公交线路（6、５路两条公交线贯通民权路－浉河南　　路），交通成本较高;★配套障碍：商业购物、娱乐休闲配套尚未跟上（浉河市场、五星乡卫生院），缺　乏成熟配套;另外中小学校(12小、11中)不具有竞争力；★氛围障碍：较为冷清，缺乏都市繁华氛围，没有都市感;★情感障碍：周边多为平民居住区（电力小区和五星乡张村）,缺乏有格调的大社区,不　易引起身份认同和情感共鸣;地（块）区（域）的发展前景之规划　浉河区信阳绝对中央城区整个城市分为中心城区、羊山新区、信阳工业区、旅游区四大板块。未来信阳市将形成“一体、两翼、八大片区”的城市格局。地（块）区（域）的发展前景之规划浉河两岸休闲、旅游、商住为一体的景观带、经济带。特别是民权路桥至平桥中心大道段（总长 5700 米 ），河道上游宽 350 米 ，下游宽 400 米 。地（块）区（域）的发展前景之规划　浉河信阳唯一中央居住带浉河无疑是信阳市景观最好的区域，信阳最大的楼盘、档次最高的楼盘、营销最先进的楼盘、产品品质最高的楼盘都以浉河为界。地（块）区（域）的发展前景之规划2007年浉河区政府工作报告中名确指出,大力打造浉河两岸、沿107沿线的生态人居带 地（块）区（域）的发展前景之交通1、民权路桥的开通，使民权路和河南路连为一体，不仅缩短了河南进入老城区的直线距离，更拉近了市民的心理距离;２、沿河道路宽 20 米 ，其中快车道 14米 ，两侧人行道各 3 米 ，道路最大纵坡 5 ‰，路面为水泥混凝土。３、从羊山新区、城市中心火车站、平桥工业区都有直达项目区域的公交车, ９路 (312立交桥-宝石桥) 、６路 (楚王城-宝石桥）、５路( 火车站-鸡公山);地（块）区（域）的发展前