第五章房地产中介服务管理制度与政策.pptx

第五章 房地产中介服务管理制度与政策1概述2房地产估价机构管理3房地产估价师执业资格制度4房地产经纪人员职业资格制度5房地产中介服务行业信用档案62房地产中介服务行业自律第一节 房地产中介服务行业管理概述一、概念及特点概念：指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。特点： 1、人员特定 2、委托服务 3、服务有偿二、房地产中介服务行业管理内容1、房地产中介服务人员的资格管理房地产咨询人员-有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书房地产估价人员-国家实行房地产价格评估人员资格认证制度房地产经纪人员-包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格2、房地产中介服务机构管理有自己的名称、组织机构有固定的服务场所有规定数量的财产和经费有足够数量的专业人员法律法规规定的其他条件3、房地产中介服务机构的业务管理-承办业务管理应由所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得以个人名义与委托人签订委托合同。中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系，应回避。-中介服务行为管理中介服务人员不得有以下行为：索取、收受委托合同以外的酬金或其他财务，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；同时在两个或两个以上的中介服务机构执行业务；与一方当事人串通损害另一方当事人利益；法律法规禁止的其他行为。-财务管理实行有偿服务，收费实行明码标价制度中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票。三、房地产中介服务收费1、房地产咨询收费口头咨询费-按所需时间结合咨询人员专业技术等级，由双方协商议定书面咨询-按报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小收取。国家指导参考价：普通咨询报告1000-3000元 技术难度大、情况复杂的，可适当提高，一般不超过标的额的0.5%2、房地产估价收费采用差额定率分档累进收取3、房地产经纪收费房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方议定一次性收取房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价的3%4、以上为国家制定的最高限标准，各地根据当地实际情况制定相应的收费标准。对经济特区的收费标准可高一些，最高不能超过上述标准的30%第二节 房地产估价机构管理 房地产估价行业是目前我国估价领域惟一对机构和职业人员均实行行政许可的行业。《房地产估价机构管理办法》原建设部令第142号，自2005年12月1日起施行一、行政许可的基本内容1、概念指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。2、特点行政许可具有强制力、公定力、确定力二、房地产估价机构1、概念指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。2、组织形式房地产估价机构由自然人出资， 主要由房地产估价师个人发起设立。合伙制-由2名以上专职注册房地产估价师发起设立。合伙人按协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对机构的债务承担无限连带责任。有限责任制-由3名以上专职注册房地产估价师共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。三、房地产估价机构资质等级1、分级一级、二级、三级国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。 省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级，设1年的暂定期。2、等级标准-通用标准机构名称：要有房地产估价或房地产评估字样法人或执行合伙人：注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师专职注册房地产估价师股份或出资额比例：不低于60%经营场所：有固定的经营管理场所制度：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等制度健全估价报告质量：随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求行为：在申请核定资质等级之日前3年无禁止的行为房地产估价机构不得有下列行为： （一）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书； （二）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务； （三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争； （四）违反房地产估价规范和标准； （五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告； （六）擅自设立分支机构； （七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务； （八）法律、法规禁止的其他行为。 -各资质等级相应标准1级时间：从事房