第讲房地产项目成本全过程.pptx

房地产项目成本全过程成本精细化管理与造价控制操作实战 总目录 第一部分 新政策房地产企业成本管理 第二部分 房地产成本控制重点环节 第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制 第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析 第五部分 房地产项目招投标阶段的造价控制讲解 第六部分 房地产项目施工阶段工程造价控制分析 第七部分 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 第八部分 房地产开发企业成本控制核算 第一部分 新政策房地产企业成本管理 一土地政策变化对项目成本的影响 金融(货币)政策变化对投资成本的影响 二三房地产开发企业全面成本构成的主要内容 四如何确定产品的价格和利润率以确定成本 将客户需求纳入目标成本管理 五六成本管理需要关注的全过程与细节 七房地产企业的供应链管理 八成本管理需要跨职能合作 土地政策变化对项目成本的影响一 随着国家经济的日益发展和土地的不断减少，国家相继出台了一系列的控制性文件 ：《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》、《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《关于调整中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知》、《关于加大闲置土地处置力度的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《土地储备管理办法》、《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》、《土地登记办法》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》等 ，上述政策主要目的在于严格控制土地供应量，强制实施土地的招标、拍卖或挂牌出让制度。 房地产开发竞争模式由“土地竞争”向“产品、品牌竞争”的转变，赢利模式也由“土地升值”向“成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值”转变。原来的土地转让模式已转向土地公开招拍挂的商业运作模式，土地的问题实际上已经归结成资金问题。 资金与管理成为房地产开发竞争的核心。金融(货币)政策变化对投资成本的影响 二 国家对房地产开发商贷款的管理日趋严格，对房地产行业信贷政策的调控力度正逐步加强。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：对项目资本金达不到35%贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款；2007 年9 月27 日央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求申请购买第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍；12月12日，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确第二套房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数。2008年《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》等文件的出台，强化了对房地产企业贷款的监查。此外，随着通货膨胀的加剧和适当从紧货币政策的实施，存款准备金率和商业贷款基准利率也多次上调。这些政策将直接或间接影响着房地产企业的信贷融资问题，加大了房地产开发企业融资风险和融资成本，对项目开发进度、资金使用安排等产生一定的影响。 从紧的金融政策有可能带来公司销售收入的下降或项目开发的滞后，对公司未来现金流产生滞后效应，对公司的利润会带来不良影响。为防范这种风险，应采取加大营销力度、多渠道融资等措施，以化解金融从紧政策带来的负面影响。 房地产开发企业全面成本构成的主要内容 三房地产开发企业全面成本构成按照用途大致可分成三块：开发成本，税费，期间费用。1.开发成本 1.1土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括地价款、拆迁补偿费、耕地占 用税 、青苗补偿费等，大约占成本费用总额的25%； 1.2前期工程费，指取得土地使用权后，项目开发前发生的项目前期准备费用，包括项目筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及“三通一平”等费用； 1.3基础设施费，指项目开发过程中发生的建筑安装工程费以外的费用，包括市政配套费、给水系统费、雨污水系统费、供电系统费、有线电视工程费、电话通讯工程费、宽带工程费、智能化系统费、园林环境工程费； 1.4配套设施费用，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，包括景观、门庭，产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用。 上述2-4项费用合计大约占成本费用总额的10%。 1.5建筑安装工程费，指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用。包括建筑费用、安装费、安装工程费、装修费、样板房/售楼处装修费用、监理费、工程造价咨询费等，大约占成本费用总额的45%； 2.税费 包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费，大约占成本费用总额的10%3.期间