美格行惠州港惠城商业项目销售执行方案.pptx

“港惠城”商业销售执行方案;目录;第一部分、项目定位;本项目市场定位理解为 城市未来中心、能够辐射整个粤东、最大的SHOPPING MALL！;1.1---项目分析;Weakness劣势： 项目现阶段处于非核心商圈，周边人气不足、商业氛围差 整个项目临主干道演达一路仅有约200米展示面，弱化了街铺价值点； 本区域商业以家居建材为主，其他商业业态均不成熟； 项目外部公共交通配套设施欠缺影响项目其他区域人流的进入等。;Opportunity机会： 项目4期的体量将有可能成为惠州N01购物中心 惠州首家沃尔玛进驻本项目及与众多次主力店的合作； 本项目4期总体量将是惠州近年来规模最大的、真正意义上的购物中心； 利用返租策略促进内铺销售。;Threat威胁： 以东湖花园8号为首东平区域将近期推出大量大型商业项目 以东湖花园8号为首的东平区域将近期推出大量大型商业项目，其12万平米的体积现有吉之岛进驻，达利地产的10万平方米商业项（金典水岸斜对面、现凯旋莱茵酒店旁 ），对本案有一定程度影响，并且分流本项目目标客户。 目前惠州现有商业保有量超过50万平方米，市场保有量较大； ;1.2---项目市场定位;本项目定位支撑点：;惠州现有商业;由此可见，惠州目前商业并无真正意义上的Shopping Mall，本项目单从一、二期上来看，很难描述为真正意义上的国际Shopping Mall，若要将项目阐述为国际购物中心、商业帝王，那么必须用1-4期整体规划来对外扩大想象空间，弥补与真正Shopping Mall差距。;若只能描述1-2期，那么建议将原2期的旧城拆除作为广场；上述广场地块明确作 为二期，商业广场约3万平米。其中2万平米作为百货，另有1万平米可用于销售； 认筹前做好上述一、二期的总平面规划布局，在解筹前确定主力百货公司意向； 以便更好的支撑Shopping Mall说法成立。 ;1.3---项目宣传定位;现在的---惠州号称第一Shopping Mall的“世贸广场”已停业 东莞 “华南MALL”几乎全部空置 深圳“五洲风情MALL”大量空铺，经营状况一般 未来的---惠州“东湖花园8号”以吉之岛为核心的12万平米Shopping Mall 达利地产的10万平方米商业???（金典水岸斜对面、现凯旋莱茵酒店旁 ） ;惠州世贸广场;Shopping Mall在惠州及本案预期辐射的区域已经不再是吸引舆论的商业新概念 了，现在经营失败的和未来即将推出众多的Shopping Mall都将成为影响本案销 售的爆发点，那我们还是否还坚持大肆宣传Shopping Mall？;现在的---深圳“华润-万象城”、“中信城市广场”、树立起深圳新一代商业风范 广州“天河城购物中心”带动了整个天河区 香港“海港城”、“太古城中心”等众多大型Shopping Mall 未来的---深圳“海岸城”30万平米Shopping Mall 深圳”益田城市假日广场” 深圳“COCO PARK”;华润-万象城;给城市成功带来新商机、新影响的Shopping Mall也不只是少数，它们的成功依 靠着大规划、高调性、高品质、优秀的业态组合及后期经营。虽然这些成功的案 例多为不销售的（但本案恰恰也只销售其中的少数部分），但在形式功能上 与本案异曲同工，我们将怎样取长补短？ ;规模及商圈之外的聚客辐射力问题;深圳48万平米的“华润中心” 以15万平方米的购物中心为核心，集商业、餐饮、酒店、旅 游、办公及娱乐等功能于一身大规模宣传，“万象城”只是其中一部分物业。 深圳“海岸城”由“海岸城东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心、海岸风情街” 四部分组成，在宣传推广时也是将其30万平米规模一并推出。 ……………… 由此可见这些成功的MALL在推广时都尽全力宣传自己的规模，一开始便树立自己的商业 霸主地位，不但引发了整个业界及城市的关注，同时还创造了新的城市商圈。（尽管这些 项目在日后发展中并不一定按照当初规划组建）;华润-万象城;思考结果： 在对外宣传推广时 我们尽量规避Shopping Mall的说法。 我们确信有了1-4期的整体规模， 就能缓解商圈弱势及聚客辐射力问题。;围绕营销，我们认为本案必须跳出单纯的“Shopping Mall”，利用全新的商业理念回避失0 败的“Shopping Mall”对本项目的负面影响、化解核心商圈劣势，跳出本区市场商业放盘 量的潜在威胁，让社会各阶层认同本案的“商业地标”形象及“新中心区