策源_上海青浦帕缇欧香商业项目定位建议报告_88PPT.pptx

; 我们身处的环境;商圈分析; 商业设施： 世纪联华 好美家 港隆广场 主要商家： 世纪联华、好美家、肯德基、味之都 版块特点： 青浦汽车站移至盈港路后，迅速带动了该地区商业的发展。随着附近多个住宅小区的建成和居民的逐渐导入，以及青浦最大卖场——世纪联华的开业，该地区成为了青浦极具潜力的新兴商业中心。 港隆广场二期还将有4万平方米的商业推出，届时该商圈规模还将得到扩大。;商圈分析;;从商业业种 看消费习惯;餐饮类型; ; 面对竞争，我们具备??么 ;具备的 优势;存在的 劣势;潜在的 机会;面临的 威胁;对于这样一个体量规模的商业项目，仅仅依靠小区内部的消费力是远远不够的，还必须借助外部的消费群体。但目前的交通情况很难使人主动前来，因此，本案必须引进一批在当地中高档消费群体中具有较强号召力的品牌商家入住，进而带动整个项目的商业进程。; 定位前的思考;社区 商业;;按照经营的水平来分，社区商业主要有基础性配套和发展型配套; 住宅体量与社区商业体量的关系;成功案例 1;中心城区住宅项目 周边商业配套设施较为发达，一般不设或少量设置社区商业，借助现有商业及外部资源来完善自身的生活配套。 郊县住宅项目 郊区配套商业的发展一般落后于住宅开发。此时，开发商通过提高项目社区商业的比例来弥补这一市场空缺，商业比例会达到或者超过3%,在满足小区商业需求的同时，也向周边居民起到一定的辐射作用，承担部分的外向型商业的功能。;社区商业的业种配比分析; 思路决定出路; 商圈范围的确定要素;;商圈定位; 功能定位;◎社区外部 客户需求分析;◎本案功能定位;; 业种定位;根据以上相关概念，内向型郊区社区商业，业种适宜比例为： 社区购物:餐饮:服务类＝4 : 2.5 : 3.5;项目定位; 帕堤欧香 闪亮登场;;一期商业;车流动线;项目总体量30万平方米，按常规比例配套商业9000平方米即满足内部需求，因此，首先开发一期商业，以保证满足内部消费需求。;外青松商铺二： 该区域为住宅底商，业种选择受限较多，因此适合基础型配套商业，满足现阶段居民日常生活需求，如银行、邮政、便利店、洗衣房、文化用品店、维修店、卫生所等 ;外青松商铺一： 该区域商铺形状不规则，局部为复式建筑。因此引进商家必须对建筑形态要求较小，建议引进美容美发、足浴按摩、SPA护肤类商家;淀浦河商铺一： 内侧街面（绿色区域） 13套单层商铺，单套面积小于100平方米，建议规划为发展型配套商业，如礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、宠物店、化妆品专卖等。 外侧街面（红色区域） 右端单套面积较大，并处于主入口位置，建议引进一家大型餐饮，其他红色区域建议穿插引进各类中小型餐饮、美容美发、女子SPA、书吧、雪茄吧、旅行社、棋牌室、桌球室等等。其中，复式商铺建议以餐饮为主。;内侧街面 ——发展型配套;外侧街面 ——餐饮娱乐休闲;外侧街面 ——餐饮娱乐休闲;青浦桥梓湾与本案在沿河景观商业方面有许多相似之处，其沿河板块的商业主要是日本料理，休闲茶楼 以及私家会所为主，另有部分区域将开设非盈利性质的文化博物馆。同样作为城区内的沿河景观商业，桥梓湾的商业定位对于本案的招商经营具有一定的借鉴作用。;淀浦河商铺二： 二期商业距离主入口较远，商业到达度较差。 建议内街引进消费频率较高的基础型配套行业，如便利店、面包房等，专门为二期内部住宅客户服务。 外街及复式商铺以各类餐饮为主、其他单层商铺建议引进休闲娱乐、家饰、音像制品、网吧等;景观规划 充分利用天然景观优势，将河流、绿化、廊桥、小品等有机融合，形成休闲、自然、舒适的水岸风情景观商业。;公共空间 在各出入口及功能分区转换处设置小型休闲广场、配以休闲桌椅、雕塑、标示牌等，以聚集人气并暗示空间的变化；;红色区域由于业态规划为餐饮区域，故建议除供水、供电、独立卫生设施外，还需设置煤气管道,预留隔油池、排污排烟管道； 其他区域业态规划为非餐饮区域，但考虑到实际招商经营时可能会有所调整，因此该区域的设备配置保持与餐饮区一致，提高整个项目的产品竞争力。;建筑层高：大舍建筑已根据建议，调整了商业单元的层高，使一层层 高达到了4.2米以上，满足餐饮商家的基础需求。 面积分割：靠近两端的大面积商铺在面积上建议再做分割，面积控制在100~ 150平米之间，以利于控制总价，保障后期销售。 开口设置：大面积商铺在面积分割后，增设部分的商业开口，主要设置在面朝出入口及沿街面位置。 停车位：规划方案中基本达到要求，无须再做调整。;二期商业作为一期商业的延续和补充，在业态规划方面一定程度上取决一期商业的经营情况。 红色区域：设立供水、供电、煤气及独立卫生间设施； 白色区域：设立供水、供电、独