第十章物业资产管理.pptx

;一、物业管理（掌握） 物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。 　　物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常维护与维修，并向入住的客人或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态。 物业管理关注的重点是建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用物业。 ; ☆物业管理和设施管理以运行为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。四者关系如下???：;　　设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。 　　具体内容：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。; 资产管理的内容较广，其内容包括：制定物业策略计划、持有或出售分析、检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，管理并评估物业管理公司的工作、协助物业管理公司与客户关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。 四、房地产组合投资管理（了解） 房地产组合投资管理涉及的内容更广，包括确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产公司提出的物业更新改造计划，管理资产实现组合投资收益的最大化，就购买、处置物业做出决策等。;　　根据物业管理的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。 　　就收益性物业管理而言，其工作的内容主要包括以下几个方面：;1.确立目标 2.检查物业质量状况 3.形成租金方案和出租策略 4.提出预算（包括管理费） 5.签订物业管理委托合同 6.物业管理记录和控制;二、加强市场宣传（熟悉）;;五、安全保卫（了解） 保障租户人身和财产安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业提供专业意见。 六、协调与业主和租户的关系（了解） 及时沟通和对话是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。物管人员必须设法使三方经常沟通。 七、进行物业管理组织与控制（了解） 从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是物业管理工作有效与否的标志。业主如能定期地对物业进行视察，则物业维修计划、保安计划的实施情况就容易识别。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性; 一、写字楼物业的分类（掌握） 写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 （一）甲级写字楼 （二）乙级写字楼 （三）丙级写字楼; 位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、租户类型。; 1.商业信誉和财务状况 2.所需面积大小 1）可能面积的组合 2）寻租者经营业务的性质 3）寻租者将来扩展办公室面积的计划 3.需要提供的物业管理服务;租金的计算与内涵 考虑因素： 计算可出租或可使用面积 基础租金与市场租金 出租单元的面积规划和室内装修; 1、租赁合约中的标准条款 租金定期增加方式的租金调整条款 在写字楼物业租约中，并非所有的物业经营费用都必须包含在租金中。“毛租” 当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。 具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。 2、折让优惠和租户权利的授予;一、零售商业物业分析（掌握） （一）零售商业物业的分类 （1）市级购物中心 （2）地区购物商场 （3）居住区商场 （4）邻里服务性商店 （5）特色商店 ;（二）零售商业物业的商业辐射区域分析;二、零售商业物业租户的选择（熟悉）;四、零售商业物业的租约（了解）;第五节 收益性物业的运营费用与财务报告;净经营收入=有效毛收入-经营费用 抵押贷款还本付息 现金流计算 税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流-准备金-所得税;2、相关问题分析 物业估价 准备金和保证金基金 准备金（大修基金）——通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新） 保证金基金 所得税;二、收益性物业管理中的运营费用（掌握）;固定资产折旧费 不可预见费 保险费 物业管理企业的服务费和利润 法定税费 房产税;三、收益性物业管理中的预算（熟悉）;四、收益性财务收支报