土地增值税解析.pptx

土地增值税清算鉴证实务解析;目录;土地增值税清算鉴证业务准则简介 ;总则要求;总则要求;一般规定;一般规定;纳税主体资格的审核;房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。 根据房地产常规开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列“五证”。 （1）《建设用地规划许可证》； （2）《建设工程规划许可证》； （3）《建设工程开工证》； （4）《国有土地使用证》； （5）《销售许可证》。 ;从事非房地产开发业务的纳税人申报表时应取得下列证据： （1）税务登记证复印件； （2）土地使用权转让协议复印件； （3）存量房买卖合同复印件； （4）土地使用权、房屋转让发票复印件； （5）营业税、城建税、教育费附加、印花税缴款书复印件； （6）工程竣工验收备案表复印件； （7）房产证、土地使用证复印件； （8）取得土地使用权的出让金单据和出让合同； （9）取得房产证、土地使用证时交付的契税单据； （10）取得土地使用权时支付的补偿费单据合同； （11）建造成本的发票或房屋评估报告； （12）根据项目情况应取得其他有关证据。;确认纳税主体资格的税法依据;土地增值税纳税义务人有关概念;土地增值税清算单位的审核;清算条件的审核;审核清算项目是否与初始项目登记表一致;整体项目用途与面积分布情况的全面介绍;销售比例的计算;确认土地增值税清算条件的税法依据;清算申请的期限;国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知： 第十二条?纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 　　（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 　　（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 　　（三）项目竣工决算报表、取得??地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 　　（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。;委托鉴证应提供的资料清单;委托鉴证应提供的资料清单;确认清算条件的有关资料 （18）直接转让土地使用权的转让合同； （19）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单； （20）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据； （21）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告； （22）清算项目的工程竣工验收报告； （23）主要开发产品(工程)销售明细表； 注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。;委托鉴证应提供的资料清单;委托鉴证应提供的资料清单;委托鉴证应提供的资料清单;清算项目收入的审核;收入总额的审核;按交易价格确认的房地产转让收入 按交易价格确认的房地产转让收入，是企业主营业务收入帐户所反映的房地产转让收入。对这一类收入的审核证据，属于从会计资料中取得的会计核算证据。对会计核算证据的审核，仅对会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性进行审核。 对于帐目混乱，收入核算不准确的，应暂停清算审核，待纳税人理清乱帐之后，再重新启动清算程序。清理乱帐，不属于土地增值税清算审核业务的范围。 对于按交易价格确认的房地产转让收入，应注意评价帐面的每平米售价，与政府公布的每平米工程造价参数进行对比。如果售价接近或低于工程造价较多，应进一步取得造成差异的证明资料。对有差异而不能取得证明资料的，应终止执行审核业务。;房地产开发项目收入总额的审核评价;房地产开发项目收入总额的审核评价;房地产开发项目收入总额的审核评价;房地产开发项目收入总额的审核评价;房地产开发项目收入总额的审核评价;如何运用截止性测试确认收入的真实性和准确性;如何运用截止性测试确认收入的真实性和准确性;扣除项目的审核;扣除项目的审核;扣除项目的审核;扣除项目的审核;取得土地使用权所支付金额;取得土地使用权支付金额的审核;取得土地使用权支付金额的审核;房