天遵义商业街项目发展战略与整体定位报告.pptx

谨呈：贵州中天置业中天遵义商业街项目发展战略与整体定位项目研究顾问工作的阶段划分2006/112007/12007/32007/4第一阶段项目基础资料研究第二阶段 整体定位与发展战略第三阶段 项目启动区物业 定位及发展建议第三阶段 项目营销战略及启动区营销策略本项目的整体定位是什么？需要怎样的发展战略来支持整体定位的实现？如何规划来实现整体定位？总体规划和区域功能布局原则是什么？核心区如何选择？经济测算和投入产出估算？工作遵义市场各类产品供应总体状况研究遵义市场各类客户需求研究成功案例启动策略研究本项目启动策略分析本项目物业发展建议研究营销战略的制定营销策略的制定成功综合体营销案例研究媒体策略启动区营销策略地块属性界定地块价值解析及价值排序市场供求调研 及消费者访谈协助规划局完成规划方案和景观设计方案最终成果基础资料研究整体市场判断整体定位与发展战略各个功能区的定位与发展策略整体启动策略，启动区选址启动区物业构成和布局建议整体营销战略启动区营销策略 报告思路目标分解发展模式功能定位相同发展模式成功案例总结与启示项目发展模式判断项目问题界定经济测算功能布局地块解析整体定位分期开发案例借鉴项目解析项目发展模式研究项目定位、布局与分期开发第一部分项目解析地块解析目标解析项目问题界定项目地块基本情况及技术指标项目地块周边交通情况项目地块自然人文资源项目地块周边商业发展情况项目地块高差情况项目地块拆迁情况进深110m进深15m占地12万平米建面60万平米的遵义最大的旧城改造项目，距核心商圈200米占地面积：116933平米，分成两块，临万里路1160m，进深15-110m；土地价格：约4.19亿元，拆迁改造项目，政府承诺为净地，07年6月交付，目前拆迁进展比较顺利，最迟年底可以交地；容积率：5.0，可调，建筑面积约60万㎡，其中商业初定10万㎡。会址 ☆距遵义会址1200m距丁字口商圈200m市政府地块1——占地104398㎡沿万里路1160m进深15-110m火车站地块2——占地6210㎡沿万里路140m根据中长期规划，南部将形成两个城市副中心，城市向南发展，万里路作为城市核心的地位得到强化规划工业园区董公寺片区，以轻工业为重点，规划人口6万 中心居住区，人口以疏解为主，规划人口25万 忠庄片区，未来城市副中心，规划人口19万 药业园区龙坑镇镇区遵义县城南宫山片区，以轻工业为重点，规划人口6万南白片区，未来城市副中心，规划人口23万地块周边路网发达，其中万里路是从南部进入市中心的咽喉要道万里路为双向4车道，人车相对混杂白杨路为双向2车道，人车较少☆民主路步行街大兴路中山路 丰乐路 走马路火车站方向白杨路 万里路 外环路 桃溪路 海尔大道 外环路为双向6车道郁郁葱葱的小山，海拔900米左右地块拥有强势的自然资源：遵义母亲河湘江环绕地块900米，宽30-45米，并能近望山景治理过，垂钓的好地方☆h-3m两边山坡最小距离900米，最大1200米，距离地块最近约150米900米湘江，最宽处45米，丁字口可沿河边步道徒步到达万里路 h：880m洛江待治理，但对地块影响相对不大文市一中丰乐小学湘山寺回龙寺文抗战期间浙大教授住处文市三中迎红桥现状：进入城区的必经点地块周边有一定人文资源：学校、历史遗迹和庙宇遵义三中近在咫尺☆迎红桥1935：红军由此进入遵义黔北著名的的庙宇——湘山寺香火旺盛迎红桥随着洛江治理、电厂搬迁、市医院的迁建，地块的价值将进一步提升市医院目前位于地块内，随着项目的启动，有两个方案待裁决——·后退100米重建；·南迁1000米外的南门关。☆文文华电遵义电厂，即将搬往桐梓市医院电主要风向老城商圈丁字口商圈万里路紧靠遵义核心商圈——丁字口，但片区商业发展水平很低，周边多为破旧的居民区，面临改造万里路片区北起狮子桥、南到迎红桥、东到外环、西至凤凰山，共2.42平方公里，目前常住人口3万多人，暂住8000-10000人，多是小摊小贩。 辖区内有二十多家企业，但老企业比其他地方多，多数垮掉。居民搬迁出去的多。 沿河道建设属违规行为，改造后需要后退15m少部分山体需要开挖和建护坡，增加些许成本地块内海拔在810-825米之间，地势相对平坦，部分山丘需开挖和建护坡，投入增加不会太大地块海拔在810-825米之间，相对平坦。由于河道退红线、建筑规范要求，改造后建筑面积到60万平米难度也大。地势起伏不大地块现办公用房以及居民区多达90万平米，由城投公司代表政府进行拆迁，接近完成拆迁规模大，难度客观存在据万里路居民办事处魏主任介绍，地块范围内涉及居民8000户，建筑面积约90万平米。二次拆迁：居民多是80年代丁字口拆迁改造搬来的。2年前，一香港客商曾做投资调研，发现难度太大，就放弃了。遵义城投公司3年前开始做改造准备工作，1：1拆赔，在周边建设了大