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客户人员实战作业指导.pptx
客户人员实战作业指导 * ;0 项目接洽
1 分析
策略
3 激发创意人员,让他们蠢蠢欲动;*项目接洽 ;0.1 约谈发展商
——了解项目基本情况(开发时序节点等)、企业基本情况(管理决策组织架构等)
0.2 合作建议书
——红鹤是如何工作的,需要给客户做演示,以建立共识
0.3 合约范本
0.4 合同签定及服务团队搭建
?;0.5 双方团队见面会
——介绍双方团队成员+高层出席表态
0.6 索要各项详细资料
——包括产业政策、企业资料、产品资料、营销报告、协作商资料等(用表格)
0.7 ???开说明会
——请客户召开营销策略说明会(营销部门)+产品说明会(营销和设计部门);*项目分析 ;7;1.0 准备
A 现状印象(Piont A)
——写下对楼盘的基本描述,看看打动不打动人
B 远景预想(Piont B)
——先从大市场的角度设想写下几个“最”字,写下几个“独特”和“唯一”,写下几种营销操盘的可能性,写下品牌传播远景的大方向;市场面;开发;1.1 企业分析(由资深客户人员完成)
发展商团队的:
——组织结构图
——决策速度
——执行力
——营销推广团队专业度和权重
——资本和土地储备情况(现金流的需求还是溢价的需求)等;1.2 营销策略解读
客户应提供营销报告
——在开始分析作业之前,先检查客户能否提供完备的营销报告。
营销报告中一定包含4P组合:产品、价格、卖场和推广,这4项要素相互制约。
——从营销报告中我们才能分解出“我们的工作——品牌形象、终端包装和传播”的目标、任务、策略;1.3 市场分析
A 市场总体供需分析
——利用网络上公开的权威数据资料,知道“供需”才知道“价格和价值”的关系(刚性需求、非经济溢价……)
B 竞争分析
——直接竞争的项目需做各项因素的比较和加权比较;1.4 消费群体分析
——人口统计学数据
——社会学人群分类/社会标签
——价值观/生活方式/消费心理方面的分析(利用AIO等工具)
——真实买家数据样本资料(包含他们的深访录音——大白话整理,和对他们的洞察)……
反复在背后议论他们,彻底对他们的心理的阴暗面进行分析和曝光——就像偷窥录影和审讯罪犯一样;1.5 产品解读
逐项分析项目产品力,并做综合价值点排序
——文脉、商圈地段、产品定位、社区规划、建筑设计、园林设计、公共空间、户型产品、配套设施、物业服务、投资价值……
A 看现场(对土地价值的挖掘)
——历史文脉研究(地名典故)、地区规划沿革和人口统计学资料、商圈和地段价值、地标;勾勒地图及行车到达路线;
B 看蓝图[平面图、立面图、剖面图]
——社区规划图册、建筑单体设计、园林设计、公共空间设计(材料部品、设施设备)
读图
——把平面的单维图纸――阅读转换成――立体的、多维的空间想象;
要求:
a. 能阅读建筑平立剖图纸
b. 了解建筑常识,对建筑设计原理有一定理解
c. 对建筑工程建设有了解为最佳;C 平面户型的解读
——总体介绍文字/细节说明文字,可选择以“地产经纪人/建筑师/消费者”的不同口吻撰写,但以“地产经纪人”为主
?;1.6 综合分析及梳理价值体系
A SWOT分析
——把优点、难点、机会、阻力想清楚
B 提炼“营销价值点”,梳理“价值体系总图”
——解读建筑师的规划图册及建筑???计说明
如果材料缺失:a向客户索取;b组织相关建筑界人士撰写评论或访谈记录
——把产品设计要点转化为“营销价值点”提炼出来,撰写成[卖点罗列并分级]
——遵循逻辑性(有大到小、由远及近、由重要到次要);项目价值体系总图(示例);*策略 ;第一版块 品牌DNA
构建项目的“人格化”;2.1.1 WHO:对谁说
主要是消费者、业界,以及社会各界的看法;2.1.2 品牌的观念(内在)
A 生活主张(SLOGAN)(偏感性)
——我们项目所倡导生活的态度和观念
B 产品定位语 (偏理性)
——根据以上观念所筑造出来的建筑产品——将项目产品用一句话描述出来
C 案名
——红鹤对案名创意极为看重的理由:
a 案名也是地名,营销是短期的,地名影响几代人;
b 案名传播范围最广,曝光率最高;
c 暗含“大创意Big Idea”的案名,推广爆破力瞬间最大;* 如何用案名引爆“Big Idea”,可以从不同的思考路径(理性)出发,并头脑风暴(野性):
■ 通过发展商背景实力:光大名筑(系出光大名门)、万科城
■ 从城市发展形势和项目规模等因素:国际城、北京国际中心
■ 通过地缘文化:耕天下/朱雀门(先农坛皇脉社区)、北京北(北京的北部)、韦伯豪(网络热时期的中关村大街)、运河岸上的院子(岸边的生活,返璞归真)
■ 通过产品中某些独特价值点(USP):SOHO
■ 通过产品
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