《湖南兴元房产麓谷风尚住宅地产项目产品定位与营销策划方案》.pptx

谨呈：湖南兴元房产麓谷风尚（暂定名）项目 产品定位与营销策划初步探讨前言 承蒙贵司信任，邀请我司参与“麓谷风尚”（暂定名）项目的营销策划及销售代理工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！ 本次提案属前期沟通，主要目的是在了解岳麓区及麓谷房地产综合市场现状和发展趋势，着重分析本项目所面临的宏观环境、供需市场发展趋势、消费特征等问题，双方在客户定位和产品定位与细节设定上取得共识。 我们在前期定位思考方面主要从市场主流趋势、区域市场机会发现着手，并着力于产品规划设计如何挖掘与发挥地块的最大化价值。 我们相信准确的市场定位和良好的产品规划将能切实地贯彻开发商“短、平、快”的开发战略。 详细论证报告待正式合作阶段，在后续服务工作中分阶段重点论述！研究与分析思路拓扑解析剖析项目的发展机会点和发展空间项目切入口剖析区域经济发展趋势房地产市场综合分析 分析项目 价值项目深度认识地块综合条件分析地块价值评估开发模式和市场谋略创新模式总体定位规划概念创意新概念形象和推广谋略1宏观经济及政策解读[解读宏观经济政策，把握市场发展趋势……]——中央出台了一系列宏观调控政策，为了使房地产市场“平稳、健康、持续”的发展，力求解决供求结构失衡，抑制炒房投机等行为。从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个 人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障；再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见，这些政策的调控效果将在2008年逐渐体现，直接影响到房地产的发展趋势。最后从目前社会普遍关注的热点问题，如：CPI的持续上涨、中共17大、股市房市共赢等，透过现象分析房产的发展趋势。 2008年，将是房地产市场很关键的一年现象解读CPI持续上涨 紧缩货币政策和财政政策的风险加大据国家统计局发布必威体育精装版统计，今年10月份全国居民消费价格总水平同比上涨6.5%，涨幅比9月份上升0.3个百分点。1—10月份累计同比上涨4.4%。 十月各分类价格指数变化幅度一览表食品烟酒及用品衣着家庭设备用品及维修服务医疗保健及个人用品类交通和通信类娱乐教育文化用品及服务居住类上涨17.6%上涨1.7%下降1.3%上涨1.8%上涨2.9%下降1.7%下降0.5%上涨4.8%1、10月份，居民消费价格总水平比去年同月上涨6.5%，月环比涨0.3%。在国内通胀预期不断加强，信贷增速依然较快，经济运行过热的风险仍然较大，预计央行会进一步采取包括加息、加快人民币升值等措施，以及通过组合拳，发行央票，提高准备金率以及发行特别国债等收紧流动性，货币政策依然趋紧。2、居住类价格同比上涨4.8%。其中，水、电及燃料价格上涨2.9%，建房及装修材料价格上涨4.9%，房地产开发成本进一步提高，宏观调控政策风险增大。中共17大加快推进以改善民生为重点的社会建设十七大报告摘录 1、创造条件让更多群众拥有财产性收入。保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入。逐步扭转收入分配差距扩大趋势。 2、人均国内生产总值到2020年比2000年翻两番。3、必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。4、健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。1、老百姓的收入不光来自工资，国家还将创造条件增加百姓的多元化收入，有利于增加百姓财富，能使大多数人成为中等收入者，将会刺激其对住房需求的欲望。2、将GDP“翻两番”的目标由“总量”变为“人均”，体现出党将发展成果惠及人民群众的战略部署。 3、此次只提出廉租房，却未提经济适用房，廉租房已经成为住房保障方式的首选，经济适用房则退居第二位；政府从保障“有房产”转换到保障“有房住”。政策解读现象解读财产性收入 股市与楼市 “齐升”1．07年上半年的大牛市吸引无数人的关注，而全民炒股也成为人们热议的话题， 07年疯狂的股市、不断飙升的房价一改以往的“跷跷板”效应，形成了彼此“双动”的局面。2、部分资金会从楼市流到股市，同样也会有资金从股市流到楼市，从而形成一种轮动的赚钱效应。3、股市的活跃对投资者有巨大的吸引力，但楼市具有保值增值特性，很多投资者把股市赚到钱反过来再投资楼市。06年以来中国股市大牛市行情，众多投资者从股市获利，尽管不少资金转移至股市，但获利投资者一定程度刺激了房地产投资需求，从而出现了06年以来,股市与楼市“共牛”的局面。90/70政策效力逐显，紧凑户型时代呼之欲出1、《关