合富辉煌天津武清经纬项目营销执行方案.pptx

武清经纬项目营销执行方案;——《第1章：区域·分析》——;——《第1章：区域·分析》——;区域经济发展与规划;城市及区域社会经济发展现状;武清区产业——以二产为主 高新技术产业是武清的支柱产业，自行车和地毯行业等传统行业占较大比重。;区域人口现状分析;武清区位于环渤海的京津冀经济圈之中，京津冀作为全国三大核心经济圈之一，与长三角、珠三角一道，创造了全国1/3强的经济产值。;城市总体规划与城市发展战略;天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构： “一轴”是指：“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴。 “两带”是指：“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部沿海发展带和“蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部城镇发展带。 “三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库——北大港水库”湿地生态环境建设区。;北京;武清新城位于京津黄金走廊核心位置，定位于发展天津联系首都方向的门户，适宜创业、居住的新兴城市，希望通过高铁带动，实现跨越式发展。;;;规划居住用地主要集中在光明道以南，城西居住区是未来供应热点;在武清远期规划中，城市交通体系完善， 高铁站点成为武清重要的交通枢纽， 为连接京津两地提供了良好条件;;武清处于京津大通道的重要节点位置，具备承载京津大都市圈未来的潜力； 武清的交通优势利好已经兑现，开发区发展稳定； 武清拥有湿地自然环境，整体城市化率低，农田保留完整，具备成为生态宜居城市的自然属性，但城市属性弱，需要长期发展； 依靠北京的配合，河北大力发展环首都经济圈概念；依靠国家重视，天津大力发展滨海新区；唐山依靠自身能源及港口优势试图与京津平起平坐；武清在环渤海区域，缺乏更高层次的重视；利好尽出，缺乏带有强烈预期的跳跃式增长，武清的发展更趋向于平稳。;区域经济发展与规划;政策 基调;两年内多次“高压”政策出台，销售滞阻，存量激增 自2011年始，价格持续波动上扬，整体增幅趋缓，2011年新建商品房价格增幅仅为6.7%;武清供应量、存量快速增长，2011年末销售有所下滑，2012年初成交冷淡;2011年3月限购令实施后，天津住宅成交量连续两月走低，5月开始回升；10月开始，限购再次发力，成交量连续走低；2012年1月，受限购和春节假期等因素影响，成交量达到新低点。 2011年成交价格在3月触底后迅速回升；6月开始成交价出现小幅；10月开始，成交均价一路攀升，并于12月达到全年最高点。2012年1月，成交量降至新低点，受成交结构影响，成交均价大幅下滑。 武清为2011年天津市商品住宅成交量最大区域，全年成交均价波动幅度小，受各项目推货政策和成交区位影响，11月开始成交均价小幅走低。;从供应量看，武清区二室住宅类产品供应量占到总体供应的60%，其次是三室产品，占比24%； 从消化率看，一室产品去化率最高，达86%，二室次之，为71%； 由于武清区域房地产具有以蓝印为主力支撑的特点，故小户型经济类产品供求旺盛。;90-120平方米的产品是市场主流，占到总供应量的39.98%，占总销售量的41.4%。 90平米以下产品所占市场份额较小，但其市场去化率较高，达72.3%。 以上产品供求特征与武清区域购房者特征和70/90政策影响直接相关。;区域经济发展与规划;10;未售产品较少，但未来供应量大， 容积率集中在2左右，建筑类别以高层为主，复合类项目为主流;前有堵截，后有追兵，项目市场竞争压力大;城区项目多以复合类产品为主， 主力面积以70-120平米为主，两室是主力供应;2011年1-9月，武清纯高层项目成交均价环比波动幅度较大；2011年10月至2012年1月武清区纯高层项目均价环比波动趋于平稳。2011年10月开始，武清区各项目成交均价环比波动幅度均有所减小；2012年1月，成交均价环比微量上升。;　;项目名称;34;主要竞品的确定由 “时间维度”、“面积区间”、“品类维度”等多个维度确定;主力竞品未来供应量超过400万，未来竞争激烈;成交;成交;城区土地成交多位于河西板块，河东板块平均楼面地价升高;;推出日期;推出日期;——《第2章：本体·分析》——;项目紧邻京福公路，交通通达性优势明显； 随着京津城际、佛罗伦萨小镇一期经营、二期建设的快速带动，将有力地提升区域形象； 项目连接翠通路、杨北公路等重要城市干道，出行方便。;项目自身景观规划渠，有鲜明的特色和资源优势； 具有适于居住的生活环境，更为宜居。;【本体分析】项目经济指标;板式小高层+高层 绿化面积大 大面积水系景观 中央园林 人车分流;项目采用现代简约建筑艺术形式，运用现代的材质及工艺，强调功能性设计；不仅是文化品位的体现，更体现出工业化社会生活的精致与个性，符合现代人的生活品位。;项目价值梳理;【客群分