四合院营销提案.pptx

【中航四合院】 中国民族不动产NO.1 ;目录Contents;3; 一个现象;2010嘉德春拍——疯狂的市场;张大千作品 创亿元成交新纪录;PART1 本案面临的市场格局及挑战;1、目标设定; 中国民族不动产NO.1;首个真正吸引全球富豪的中国豪宅; 代言中国北京价值的豪宅标杆 ;D、品牌影响力：;面临的首要问题 ;2、与四合院竞争？——北京四合院市场研究;2.1 北京四合院市场概况;2.1.1 四合院是政策市场 ⅰ2003年开始落实私房腾退，陆续出台了《关于推进本市标准租私房工作的通知》等 七个文件，随后一批批四合院陆续流向市场，北京四合院市场初现雏形。 ⅱ2004年，市规划委等部门编制《北京第二批15片历史文化保护区保护规划》。北京 现有历史文化保护区４３片。其中，旧城内的历史保护区为33片，旧城外10片，规 划提出保护原则，推动四合院市场形成了全新的指向标，即“购买文保区内的四合院” ⅲ2004年4月，北京国土房管局下发了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区 四合院等房屋的试行规定》，四合院交易市场便日益活跃。 ; ⅳ2009年3月，北京市建委、规划委、文物局共同制定的《北京旧城历史文化街区房屋 保护 和修缮工作地若干规定（试行）》，鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区的 房屋或院落，参与房屋保护和修缮工作，此规定增强了四合院买家的购买信心，推动 四合院市场的进一步繁荣。 ⅴ2009年，《促进北京市房地产业持续稳定健康发展的实施意见》中明确提出，自 2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的 通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关 规定，为外籍资金注入京城四合院市场带来利好消息。 Ⅵ2010年4月16日,房地产新政国十一条出台。目前，对四合院市场没有太大影响。;2.1.2 四合院是溢价市场 上世纪90年代，老城区四合院仅剩300万平米，10000多套，成格局的约为4000套。 从2002年起，北京市先后确定了40片历史文化保护区，重点对旧城内存留下来的四合院加以政策上的保护。能成交的院子整体呈上升趋势。 截至2009年5月中旬，公布的房源数量已达到了122套，增幅达到近20%。 目前产权明确、能够上市交易的四合院现在市场上可供交易的房源大概只有在170套左右，除此之外，民间可以交易但尚未出售的房源大约有几十套。 ——《胡同网》、《经济观察网》 ;【四合院价格曲线】;小结： 四合院市场不愁买家，只愁产品。 四合院市场属于供不应求的市场。供给决定其稀缺性。 此外，由于四合院交易具有价值难以评估、成交周期长，产权复杂、对购买方要求高等特点，交易门槛很高。 所以，四合院具有藏品价值，卖一套少一套，拥有保值和溢价空间。 ;2.2 北京四合院市场价值判断;2.2.1 二十五片历史文化保护区内的四合院格局;2.2.2 地块及附近四合院案例研究; ▲;占地：600平米 报价：6800万 地段：景山公园西北片，不临海； 环境：胡同僻静，杂院居多； 交通：宽度不超过3米，无法进车； 历史：百年胡同百年老院； 建筑：明清建筑，磨砖对缝、金丝楠木梁柱，北 屋层高8.9米； 营销：送2只百年老龟，应证地脉人灵； 故宫亲鉴编号老砖、翻建工程图片等。;案例二：后海北沿 大杂院;案例三：后海夹道 四合院;东北入口;案例四：后海西沿 二层楼;四合院价值判断标准≈ 古董价值; 1. 文化价值：地块是否在保护区内，地的血统、掌故、周围环境如何（出入方便）； 2. 建筑价值：院子格局、规制、私密性； 3. 文物价值：有无老物件，如上下马石，金丝楠木得梁柱、磨砖对缝的老青砖 4. 历史价值：是否具有传承及未来价值 ;　;四合院总体而言，是一个以卖地为主的市场。 本案应该做四合院中的顶级豪宅，豪宅中的顶级四合院。 因此可以大胆假设，不与传统四合院市场直接竞争，而是进入豪宅系统构筑本案竞争壁垒。即构筑全新的价值平台，挖掘本案的核心客户，放弃懂行、逐利的淘院子型的理性客户。 ;3、与国内顶级豪宅竞争？——中国顶豪价值研究;3.1、中国亿级豪宅价值判断;关注中国一线城市典型项目：; A. 北京;北京-山水文园;游艇-锚别墅，世界首个建筑产品专利。可升降空间，可伸缩泳池。 预计售价1.7亿元。