商业策划报告(紫金玄武).pptx

商业策划报告 Shopping Mall Strategic Planning Report本案策划主旨（Main Theme）成功招商是我们的首要目标；持久运营是我们的根本目的；提升物业品质、实现商业产业园共赢是我们的现实要求；策划流程（ Work Flow ）城市商圈研究产业园市场研究徐庄产业园（重点项目研究）项目定位方向探讨项目自身解读国际知名项目概览产品建议项目整体定位业态规划建议收益预测1、城市商圈研究Municipal Commercial Circle Analysis 1.1、城市商圈（Municipal Commercial Circle ）南京传统商圈：新街口商圈、山西路商圈、珠江路商圈新兴潜力商圈：河西、江宁、江北、河西CBD金融城1.1.1、传统商圈案例新街口商圈 —— 零售购物为主、年轻化商业集合重点商业：新百商场、中央商场、苏宁电器、万达广场、大洋百货、德基广场、金鹰百货等新建商业：无商业体量：核心商业面积不到0.3平方公里，集中了近700家商业卖场，1万平以上的大中型商业有 30家商业结构：以单一的百货、购物中心为主目标人群：本地消费者、消费人群年轻化商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达，人流充足 2）商业形态单一，以大型综合商厦为主 3）商业结构不合理，零售为绝对主力业态 4）已形成自身固定的消费群体 5）消费客群偏年轻化，消费力及消费档次有限 6）商圈规模扩大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限1.1.2、新兴商圈案例河西CBD —— 总部企业汇聚带动新兴综合商圈?南京河西CBD是以金融和总部经济为核心，信息软件、高端商务、旅游会展、文体休闲以及相关配套产业体系为一体的江苏省首批现代服务业集聚区 商业结构：金融及总部企业为主，带动新兴综合商业目标人群：以高端消费人群为主，新兴综合零售商业、餐饮办公配套商业商圈特点：1）写字楼集中，办公配套商业及综合零售为主 2）商业形态逐渐由单一办公配套向大型综合商业发展 3）消费客群以周边写字楼办公人员及周边居住人群为主 4）大多新建商业尚处于招商或市场培育阶段，其商业氛围的培养尚需时日1.2、城市商圈总结对照 Municipal Commercial Circle comparison主要商圈商业体量预估（M2）商业结构主要特征消费人群代表项目传统商业中心新街口　0.3平方公里传统百货、购物中心国际性观光、旅游商业街；品牌展示中心以旅游消费人群为主新百、中央、德基广场珠江路　传统百货、购物中心以科技、商务、人文主要特征 本地年轻化消费人群珠江路电子产业街、新世界中心、华海大厦、百脑汇新兴商务中心商业河西CBD　传统百货、购物中心、写字楼商业、综合商业集合体、专业市场、特色商业街商务办公和商业高度聚集、互动；最具吸引力的城市升级版商圈CBD商务白领、涉外人士、区域商务往来人群、高端公寓居民新地中心、金奥、奥体名座、嘉业广场1.3、结论（Conclusion ）由以上对各商圈的分析可以得出：未来CBD是规模最大、商业层次及商业结构最丰富、消费人群普遍档次较高的新兴商圈，因而其最有可能成长为升级版城市级商业中心。CBD的特性决定了其代表未来消费趋势及新型商业类型，其优良的地段条件、庞大的消费人流、强劲的消费能力对商业经营者具有绝对吸引力。2、徐庄软件园项目研究xuzhuang Software Park Project Analysis2.1、重点项目分析徐庄软件园位于/view/122311.htm南京市玄武区，是中国规模最大的软件产业园区，中国/view/3033044.htm江苏软件园两大基地之一，/view/1206066.htm国家火炬计划软件园，国家软件出口创新基地示范区、中国软件服务外包基地城市示范区、江苏省现代服务业集聚区。作为软件产业的/view/1321874.htm专业化研发基地，园区占地面积近4000亩，是江苏省软件产业发展的标志性园区，/view/8002069.htm中国软件名城核心区。 2.2产业园项目存在的问题首先：该项目产业及商业单一，不适合做大比例零售。ＣＢＤ及其周边固然有高端商务人群，但该部分人以常驻办公人群为主，其对消费需求在一定时期内是有限的。真正支撑高端零售消费的主力人群一定是高端酒店的流动性高消费人群，而该项目周边恰恰缺乏相应的消费人群。其次：该项目主体消费人群的人员构成及消费特点与商业定位间有一定偏差。该项目日常消费将以周边办公人群为主，主要消费类别也局限于餐饮、商务休闲等，而夜间及节假日的主力人群在周边是目前最为缺少的。商业格局初现，怎样与周边项目共同打造合力？如何使本案脱颖于周边其他项目之上？这时项目所面临的环境就从南京市场及整个产业园区域缩小到项目自身所徐庄软件园商圈范围内。重点项目研究也由此