房地产市场决策程序及工具.pptx

房地产市场决策程序;房地产市场决策程序;房地产市场决策程序;房地产市场决策程序;房地产市场决策程序;房地产市场决策程序;房地产市场决策程序;;;土地属性是可以改变的;;;;;;房地产市场决策工具;房地产市场决策工具;城市地图大纲;第一部分 板块划分及定位;1.2、房地产市场研究* 1.2.1、房地产市场总体研究 近3年房地产销售面积，销售金额，增长率、均价。 近3年住宅市场销售面积，销售金额，增长率、均价。 近3年中心城区住宅市场销售面积，销售金额，增长率、均价。 （增加供应方面的数据??比如批准预售） 未来城市房地产发展总体趋势判断 1.2.2、房地产市场格局 城市内各区域房地产市场情况；城市中成交量较旺盛的区域位置、价格。城市中房地产的大致价格分布图。全市楼市图 1.2.3、竞争对手格局 1.2.3.1、竞争对手（三家：绿城、置信、万科）的现有项目分布（即09、10、11年在售项目及已知未开发土地储备）； 1.2.3.2、竞争对手格局分析 分析竞争对手的城市格局。;1.3、全市重点配套要素分析* 1.3.1交通配套 全市主要干道路网图、地铁及轨道交通图。城市快速路网图 1.3.2教育 全市教育资源分布，大学及重点中小学分布图 附表： 1.3.3医疗 全市三级以上综合性医院资源分布图 1.3.4景观 全市重要稀缺景观，江河湖海，山丘等自然或人工景观资源分布图;1.4、土地资源分布与土地市场研究* 1.4.1、土地资源存量分析 城市土地存量分析，各一线公司可以根据所在城市该项数据获取的实际情况，采用定量或定性形式进行分析； 1.4.2、土地市场出让研究 1.4.2.1、近三年土地市场出让情况： 1.4.2.2、11年土地供应计划 11年政府供地计划（政府公开公布或其他渠道获得），供地计划实施可能性评估、11年拟出让地块位置图； 1.4.3、土地市场趋势判断 结合土地存量及近几年出让情况，综合考虑政府意向分析出让趋势。;第一部分 板块划分及定位;（是否对机会板块进行该项分析由各公司自行把握） 3、重点板块配套要素研究* 3.1定义各类配套研究标准； 3.2、配套要素分布 3.2.1、交通配套 标出重点板块内及可能对其板块产生影响的城市主干道、地铁、快速路、主要公交线路等主要交通设施位置及附相关说明。可引用以上规划研究及配套分析部分资料，并在此基础上适当细化。 3.2.2、商业配套分布 研究包括重点板块内及可能对其产生影响的市一级商圈、区一级商圈、大卖场分布等，研究要考虑到商圈分布及其辐射范围等，可引用以上规划研究及配套分析部分资料，并在此基础上适当细化。 3.2.3、教育资源分布 研究重点板块内一定级别以上的大中小学等教育机构的分布，及考虑相关能够对该板块产生较大影响的板块外教育机构等；可引用以上规划研究及配套分析部分资料，并在此基础上适当细化。对于有明显学区划分的九年义务制教育机构，要明确画出学区范围。 3.2.4、医疗资源分布 研究重点板块内一定级别以上的医疗机构的分布，及考虑相关能够对该板块产生较大影响的板块外医疗机构等，可引用以上规划研究及配套分析部分资料，并在此基础上适当细化； 3.2.5、特殊资源 研究重点板块内具有的特殊资源，如江海湖泊、高尔夫球场、大型体育场馆、大型公园广场等等，可引用以上规划研究及配套分析部分资料，并在此基础上适当细化。另外对深刻影响该板块的负面因素也要考虑，如板块内可能有的火葬场殡仪馆分布等； 3.2.6、城市心理 研究重点板块是否属于城市传统心理的好区域，高档区域等；;4.1、重点板块市场综述* 包括重点板块近三年成交量、成交面积、成交均价等（每个板块一张表格） 4.2、重点板块竞品、竞争对手及主要客户研究 4.2.1、重点板块内竞品项目情况介绍及分布* 竞品项目分布图 竞品项目情况表;4.2、重点板块竞品、竞争对手及主要客户研究 4.2.1、重点板块内竞品项目情况介绍及分布* 竞品项目分布图 竞品项目情况表 ;4.2.2、主要竞品客户分析* 综合竞品项目资料分析本板块内主要竞品对应客户，分析该类客户选择本板块的原因； 示例表格： ;5、重点板块土地资源摸底 5.1、重点板块现存土地资源摸底 根据各公司重点板块确认情况及公司项目发展要求，对至少2个重点板块进行土地资源摸底） 现存土地资源分布图及附表 分析板块内土地权属情况，确定板块内项目发展策略;6、细分客户研究* 6.1、根据所在城市客户细分结论导出的客户对于板块的选择 要求客户细分作完的公司必须有此部分 7、板块客户属性结论 7.1、板块客户属性结论 结合板块配套、板块内市场情况、及客户研究的分析结论得出板块大致的客户属性； ;8、一线公司已决策待决策项目对重点板块城市地图的印证 8.1、目前已决策待决策项目布局 将目前已决