XXXX西安鲁能银河置业项目物业发展定位.pptx

;一是战略方向问题——如何把握现实挑战与未来发展前景的关系，合理占位市场？ 二是技术方向问题——如何在地块外部资源优势不明显的情况下，通过项目内部价值塑造，建立内生动力，实现鲁能品牌落地？项目塑造开发品牌的同时，如何实现与市场层面的对接，寻找区域未来3——5年市场快消产品，以达成企业3.5年的开发周期?;核心问题界定;PART1 地块分析;PART1 地块分析-区位解析;PART 1 地块分析-交通解析;PART1 地块分析-周边环境及配套;PART1 地块分析-地块现状;PART1 地块分析-项目规划指标;PART1 地块分析-项目属性界定;PART2 核心问题界定;PART2 核心问题界定-开发目标的理解;开发目标解读： 1、销售利润率高于25%： 1）项目的开发利润追求相对平稳； 2）界定了本项目规划设计的核心指标和产品形式。 2、品牌落地： 1）本案要打造成区域内的标杆项目； 2）开发商通过项目品牌的树立提升企业在西安的品牌影响力。 3、开发周期的界定： 项目开发年销售量25——30万平米。;PART2 核心问题界定;PART3 战略方向研判;PART3 战略方向研判-浐灞区在西安未来发展格局中的地位研判;宏观环境分析;PART 3宏观环境分析-政策环境;宏观经济走稳加大了政府调控信心，或将拉长政策调控周期;居民消费力渐强，购买力提升，推动了房地产快速发展;城市GDP总量和人均值较低，但经济增长速度处于较高位置;固定资产投资快速增长是西安经济和房地产发展的重要引擎 ;长期来看产业结构是政策调控的主要方向。;城市定位;PART 3西安城市发展研究-城市定位;西安常住人口规模居全国第七位，城市化率位于较高水平;城市发展规划;1、第四次城市总体规划： 《西安市城市总体规划（2008年－2020年）》城市规模 西安市域总人口规模为1070.78万人，其中城镇人口规模为850.67万人，城镇化水平达到79.5%，主城区人口规模为528.4万人。 全市城镇建设用地规模控制在865平方千米以内，人均城镇建设用地控制在101.7平方米以内；主城区的城市建设用地总规模控制在490平方千米以内，人均城市建设用地为92.73平方米左右。 注:省统计局公布数据显示,2009年末,西安市常住人口870万,其中城镇人口570余万,市区人口约510万 ;2、西安城市规划数据分析 从以上数据可以看出： 2020年西安市城镇人口850万，目前城镇人口570万，也就是说到2020年新增城镇人口为： 850万—570万=280万 按人均30㎡的住房需求计算，整个西安城镇住宅需求为： 280万人×30㎡/人=8400万㎡ 西安每年销售量为1200万㎡，填补这些市场需求需要的时间： 8400万㎡÷ 1200万㎡/年=7年;3、需求分析 需求分类： A、刚性需求购房 B、改善型购房 C、城市改造带来的购房群体 其中改善型购房和城市改造带来的购房群体占购房比例的50—60%，大约在700万㎡。 按10年计算，改善型购房和城市改造的需求共计： 700万㎡×10年=7000万㎡ 按10年计算，市场需求总量： 8400万㎡+7000万㎡=1.54亿㎡ 按每年1200万㎡销售量，10年市场供应量： 1200万㎡×10年=1.2亿㎡;浐灞生态区的规划研究及发展方向研判;西安多中心发展模式，使得区域发展热点转换明显，本案所在浐灞区域为当前房地产开发热点区域之一;由南向北的热点区域发展逐渐拉大城市骨架，城市外扩必将带动人口外溢;浐灞一期建设进展顺利，项目开发在一定程度上能够借势区域发展，但区域发展进程存在变数;;浐灞具备良好生态价值，区域规划将促使浐灞成为西安城东的大型生态居住区，对本案价值提升有一定促进作用;随着世园会的举办、地铁一号线开通等，区域认知度会得到很大提升，3-5年内生活配套会有一定改善，从而提升区域居住价值;;;地铁对区域成熟度的提升作用较大，本案价值也会随之得到一定提升。;地铁的社会效益 1、地铁沿线商业提升生活空间和便利度； 2、地铁改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化； 3、地铁为沿线土地带来增值。 [案例1]：广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15％~25％，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15％~25％。 对商业价值提升：一号线开通后，带动中华广场商铺升值5％，流行前线的租金也上升了近一倍多。 [案例2]：天津红桥区随着地铁一号线的建设以及各个公共建筑设施的完善，使得