XXXX年度西安大明宫中央广场销售分解及营销执行方案.pptx

『大明宫·中央广场』 2012年度销售分解及营销执行方案备注：大明宫预计5月开盘销售，本年度没有预售证，结佣按照50%实到款*0.6%*90%计算（需同甲方协调结佣无证事宜）；销售金额按照均套面积76平米，均价7200元计算；备注：大明宫预计5月开盘销售，本年度没有预售证，结佣按照50%实到款*0.6%*90%计算（需同甲方协调结佣无证事宜）；销售金额按照均套面积76平米，均价7200元计算；备注：大明宫预计5月开盘销售，本年度没有预售证，结佣按照50%实到款*0.6%*90%计算（需同甲方协调结佣无证事宜）；销售金额按照均套面积76平米，均价7200元计算；2012年度销售分解备注：1、大明宫预计5月开盘销售，本年度没有预售证，结佣按照50%实到款*0.6%*90%计算（需同甲方协调结佣无证事宜）；2、销售金额按照均套面积76平米，均价7200元计算 2012年度营销执行方案 写前思考除了深入地研判市场 研究产品除了有效的调动资源 做足营销我们似乎更应该抓住商品销售的本质核心－那就是我们的产品是什么？有哪些优势和不足？我们的产品卖给谁？如何找来他们并在现场成功杀定？我们必须首先深入思考并确切回答这个核心命题2012!利剑既出，决胜千里。此之谓－亮剑精神！2012年，大明宫实业携同策、聚仁首度亮剑西安，以决胜之勇气开创造陕西楼市前所未有的奇迹！西安楼市综合体项目由此翻开历史新篇！ 目 标 项目分析 客群解析 蓄客策略及渠道 现场为王 预案及配合报 告 体 系Analyze System目 标1 目标。1.项目整体运营目标 短期目标： （1）快速打响知名度，树立项目形象； （2）初步完成2012年度目标，即4栋塔楼的销售； （3）销售挤压，完成年度回款任务。 长期目标： （1）在完成销售的同时，树立西安市场综合体标杆的项目地位； （2）通过项目的成功营销实现企业的品牌价值； （3）通过项目后续的运营，实现利益的不断增值和开发商综合营运商的品牌号召力。2012年度营销目标市场目标销售目标企业目标项目目标全西安市4栋塔楼，8.7万方大明宫实业大明宫中央广场快速实现销售回款2.6亿元快速打响知名度家喻户晓品牌升级综合地产营运商奠定江湖地位综合体标杆2、2012年度回款目标2012年销售指标总销目标销售面积回款目标2.6亿 5.2亿7万平米2 项目解析。——房源盘点 优势劣势可售房源盘点4#3#1#2#项目优势品牌—大明宫实业集团品牌影响力规模—百万建面、综合物业，无与伦比的升值前景地段—二环内仅此一处，不可复制的地段及升值潜力配套—地铁上盖、立体交通路网、大明宫国家遗址公园、未来城市商圈性价比——大盘首期不动产的超高性价比，自用投资两相宜商户资源——内部5000户商家品牌是核心，商户是资源项目劣势形象单薄—无样板段，无正式销售中心，周边环境杂乱致命软肋—2012年无法取得预售许可证周期过长—交房时间晚造成的时间成本竞品林立—毗邻经开区，周边商业项目供应量大，竞争激烈，分流客户无任何可用的条件，我们备感压力！可塑性卖点景观—聘请国际顶尖景观团队打造特色景观园林品质—通过外立面、大堂、销售中心等打造高端品质会所—确定会所物业形态及档次，匹配顶级综合物业形态服务—管家级物业及销售服务，全方位感官体验品牌联盟——签订部分品牌商家意向协议，聚合品牌价值全方位价值提升，打造顶级综合业态DNA3 客群解析。——购买动机/客群分布一、公寓购买人群公寓购买动机自住型：首套住房，主要为刚需客户，该类客户步入社会不久，有部分资金，购买公寓主要过 度为主并兼投资。投资型：有一套以上住所，购买公寓主要用于投资，该类客户资金富裕。办 公：创业初期、小型公司或办事处。 产品卖点：交通便捷、国际、时尚、3G网络区域价值、不限购、总价低 城市综合体、商务配套齐全购买动机：交通便捷，不限购，面积小，总价低，毗邻经开区。二、写字间购买人群写字间购买动机自用型：创业成熟发展期，自主办公投资型：拥有多种住宅及投资产品，限购后转向投资商业类地产，该类人群资金雄厚。产品价值：城市综合体、3G网络、商务配套、新商区正在形成 区域价值，商业用地，不限购 二环旁，办公出行便利购买点：位置优越，交通便利，城市综合体商业配套齐全，户型可任意组合，新商业区形成期。分区域客户特点（城东北）分区域客户特点（其他区域）大明宫中央广场客群总结分布区域：立足城东北，面向全市，吸纳外埠置业性质：80%以上为投资型置业，20%以下为首次兼投资置业客户。主要特征：年龄段在35—50岁之间，有一定的经济基础，私企业主或企业 中高层管理者居多4 蓄客策略及渠道 --蓄水思路/客户渠道 2012年度阶段划分及任务划分 时间2月3月4月5月6月7月8月9月12月3.15启动蓄水6.10启动二批次