北京华正大厦营销策划思想.pptx

;华正大厦营销策划思想;亚豪本次工作的“一条宗旨，三个层面” “最大化地提升项目经济效益” 定位最适合区位地段属性与特点 产品最适合楼盘本身的价值发挥 营销最具有客群针对性和实效性;楼盘理解篇;规划现状;对现有产品的理解 公建产品住宅化的五点优势论：速、价、北、面、注 充分利用地缘交通资源形成投资产品的总定位思路 小面积户型低总价高单价的营销思路 压缩商业面积提高销售率 顶层顶级产品打开价格空间的布局手法 “切断”楼座增加低层平面使用效率，提高??质 地下1层停车/商业“灵活”运营思路 灵动现代的立面风格适应未来用户的喜好需求;对现有产品缺点的粗浅认识 户型配比结构单调，面对客群太窄 户型分布均匀，没有充分利用规划条件 客群定位有风险，总价超过100万的50平米小户型市场接受度有限 50年使用年限、水电费、物业费高昂，普通客户承受力有疑问 没有充分考虑北京西部情况，政务区、金融区特点未能充分考虑 商业定位与公寓匹配度不足，商业难以提升上部档次;产品舒适度的基本判断 1 B C2 C1 A D;产品舒适度的基本判断 2 6层以下的部位与6层以上的部位 由于其对视、遮挡的问题，其户型决不应简单复制;产品舒适度的基本判断 3 在西外大街沿线临街位置，城市整体的生活舒适度是相当有限的;对华正大厦现阶段方案总体的评价 公建住宅化，总体产品定位方案思路认可 全楼座户型均质化，价值分布欠缺合理性 西部产品东部化，总市场定位风险较大;我们的一点感触 在北京西部如此有特点的一个区位， 简单地套用北京东部国际化区域的做法， 复制世界城、复制银钻公寓、复制海晟国际公寓， 缺乏对西部地区的理解和把握， 是具有巨大风险的， 也是无法发挥出项目最大价值的。;一句话结论： 我们对于“全中小户型定位”有自己的看法。;东西区位理解篇;;北京西部中央政经区 金融街各大金融机构 各大部委机关、政府部门 南望中央军政区，北望中关村高新产业区;结论二：单纯定位普通自住客群是没有前途的 100万总价的房屋， 可以在四环边买到120平米， 可以在五环边买到160平米， 环境更好，交通也较为便利，更适宜居住。 甚至可以买到万科紫台的叠加townhouse。 （珠江系、万科系等）;结论三：简单地用东部的思路嵌套西部楼盘不妥 东部CBD国际化人士 vs 西部政务人士 东部涉外背景经理人 vs 西部身后背景企业主 东部流光溢彩的时尚国际化生活 vs 西部高贵隐秘看不见的生活 东部投资购买物业出租外籍港澳人士 vs 西部置业自住兼固定资产投资 不同的客户群，不同的生活行为方式 ;一句话结论： 西部核心地区作盘，要用西部的眼光、西区的方式、 讲西区的语言、做西区的建筑和产品;西区需求理解篇;探索西区需求 一;探索西区需求 一;客户群战略;探索西区需求 二;探索西区需求 二;京西驻京办事处;京西驻京办事处;“驻京办”;探索西区需求二;企业和游商的府邸;外地往来业务公司;探索西区需求 三;中关村科技园区海淀园是在全国第一个国家级高新技术产业开发区--北京市新技术产业开发试验区基础上发展起来的。它拥有以中关村为核心的75平方公里的中心区和300余平方公里的发展区，是中关村科技园区的重要组成部分。 在海淀园发展过程中，依托中国硅谷的得天独厚的区域优势，中关村人以自己的勤劳和智慧，在这片充满生机和活力的土地上，创造了一个又一个奇迹。海淀园各项经济指标一直保持着30%以上的年平均增长速度。经济总量在全国53个高新区中保持领先地位，以联想、方正、同方为代表的近7000家高新技术企业群体在首都经济发展中起到重要作用。 ;探索西区需求 三;探索西区需求 三;探索西区需求 三;探索西区需求 四;客户群与需求行为模式的归纳总结;共同的需求;如何满足这些需求？;定位研究;思考;;酒店式写字公寓;两种模式的比较;产品定位成功的基础条件判断;产品定位成功的基础条件判断;产品定位成功的基础条件判断;产品定位成功的基础条件判断;产品定位成功的基础条件判断;产品定位成功的基础条件判断;产品定位成功的基础条件判断;客群与产品定位篇;客群简述;客群分析;需求定位;产品定位;拥有这样的提炼， 再充分吸收甲方初始定位的精华， 追循甲方的目光去探索市场中隐含的需求， 我们认为本项目的客群定位和需求定位如下： 面向全中国的官商、红商、游商，满足他们的进京临时商务办公谈判场所需求、私密社交公关场所需求、私属休憩暂住场所需求。（主） 面向全中国的企业，满足他们领导人进京短期商务与暂住场所需求、私密社交公关场所需求、贵宾级客户接待需求。（次）;建立在对北京西区的深刻理解上， 我们对本盘的理解层次较之原方案有巨大提升 “私人公馆”？;整盘营销核心定位： 宫;遍看世界各国， 能够称