富兴嘉城一期商业招商定位方案.pptx

富兴嘉城一期商业招商定位方案;目 录;一、项目情况说明;1.位置：本项目位于万芙路交叉口（国家电网对面）。东临万芙路，北靠友谊路，南临新韶路。 2. 交通：友谊路、万芙路、新韶路双向6车道。新韶路与友谊路连接芙蓉南路与韶山南路两条城市主干道，但目前过往的车辆较少；途径的公交路线有145 、116、140等。 3.周边情况：项目周边多为新兴住宅楼盘林立，入驻居民少，成熟老居民社区稀少。目前周边人流车流较少，商业气氛较淡。;4、项目规模情况 项目商业分主力店和街铺门店，现一期主力店共三层，已修建完成，准备启动招商，总计9000平方米；其它商业2万多平方米，分二、三期开发，车位420个。;二、区域商业特征分析; 该区域楼盘多为在售、在建项目，住房空置较多，入住率极低，人气缺乏。周边楼盘入住居民尚少，除满庭芳、青园花都、星语林、鑫天山水洲城有一定入住外，其余楼盘入住率很低，同时还有较多在建或拟建项目，入住率极低，居民入住需要较长时间。; 周边商业主要依附于韶山路商业气氛漫延，现有成形只分布在友谊东路沿线，以及鑫天水洲城沿街一段（因入住率较高），其业态为餐饮、宾馆、水果店、日杂、小型超市、药房、中介等为主，其中餐饮小型餐饮居多，大型餐饮有戴家村、辣的叫湘菜馆。;友谊东路商业物业情况;周边商铺空置普遍 周边项目裙楼商业及临街门面较多空置，商业成熟度较低，发展水平低，需要一定的发展培育期。 项目对面的湘超景园、及电力活动大楼等，裙楼均有商业分布，且大部分商铺为空置状态。;三、区域消费特征分析;·周边人口分布不集中，近几年入住率低，氛围不成熟 目前周边成熟的住宅小区较多，但入住率少，消费群体不集中，区域商圈暂未形成。;1.5公里范围内，超市较多，项目目标群体缩小周边 周边1.5公里范围内，有大润发、标志的新一佳（1万平米）、红星步步高、奥园的沃尔玛、等大型商超盘踞，加之未来几年，该区新规划的商业如（鑫远城市商业广场）等，与众多新楼盘裙楼底商的出现，定会有商超业态据地力争；因此本项目的主力消费群体，更多还得以依靠项目本???，及周边5分钟路程范围内的目标消费群体。 ;四、市场机会分析;未来商业发展前景好 项目位于两大城市主干道（韶山路和芙蓉路）的中心区域，随着市政规划的完善，路网和基础设施也将密集发达、完善，入住率的提高，人流、车流会逐渐多起来，商业气氛逐渐提升，发展前景很好。 品牌连锁商业业态基本为空白，社区配套需复合型商业业态 周边商业物业档次普遍较低，商业业态单一，商品种类不齐全，缺乏复合型商业设施，服务水平低下，难以满足居民的多层次消费需求，市场业态空白点主要体现在商业中心、专业店、体育文化、餐饮、休闲娱乐项目等一站式消费上。;未来一二期本项目的商业辐射能力强 单从一期9000平方的商业体量，结合目前周边商业环境现状、周边的商业业态竞争激烈性分析；及本项目二三期的风情商业街尚未建设，未能形成强势聚合效应等因素分析；本项目保守辐射范围应在木莲冲路、五凌路、塘坡路、韶山路围合的区域内。 ;五、业态定位建议;主题：通过差异化业态定位组合，打造与区域现有商业业态互补的商业项目 方案：社区配套业态+休闲娱乐+餐饮 档次：从提升项目整体品质出发，定位整体中档，局部中高档 ;六、铺位分割及建筑修改建议;1、根据业态需求的分割和整改建议 一楼尽量划成小铺出租，二、三楼裙楼划为一至三个商家进驻，临街一楼预留二个楼梯、如二、三只有二个商家进驻，可去掉一个预留楼梯。;2、一层商铺分割示图如下：;3、二层分割示图如下： ·本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺、也可划为二个铺或整层出租。;4、三层分割说明： ·本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺、也可划为二个铺或整层出租。;·商铺现状建议： 建议开发商尽快拆除围墙，将商铺水、电到位，玻璃、圈闸门等安装到位，达到一般商铺的交付条件。;七、项目租金定位及工作说明;1、总的策略是：提前进行一、二楼主力店（面积1500㎡以上品牌连锁店）的招商，后进行临街商铺零散连锁品牌店和另外各层商铺的招商，具体为先将裙楼二、三楼作为重点进行招商，确定二、三楼主力店的主入口，方便一楼临街门面的分割、招商；;2、租金先以较低起点（和周边物业租金水平差距不大），逐年递增的方式进行，“放水养鱼”，将商业先做起来，逐渐提升商铺租金价格，缩短投资回收期。 3、如引进的是知名品牌连锁店，能对项目成熟起一定的带动作用，可在招商政策方面给与一定优惠。;4、周边类似商业裙楼租售情况分析 周边如鑫天.山水洲城、恒盛世家、湖南电力科技园、湘超景园等项目，一楼租金起价一般在50-120元/㎡·月水平，二层租金在30-35元/㎡.月水平，三