世联_东莞后街鹿港小镇项目XXXX年营销策略总纲_90PPT.pptx

鹿港小镇 2010年营销策略总纲;商业秘密声明;2009年回顾;年度 总结;2、推售情况：09年分批次进行项目的推售工作，月均销售65套，目前1~5栋、7栋、8栋去化率超过80%。;3、销售情况：截止12月6日成交544套，销售面积5万㎡，总销金额逾2亿，整体成交均价3995元/㎡ 。;4、剩余房源分析：房源中的剩余390套，多集中在6栋、7栋2单位，新推或未推房源为6栋楼王单位和7栋01、02号房。;户型;6、影响成交的主要因素分析;7、形象推广回顾：“全国十大品质生态楼盘” “景观楼王、耀世尊启” 楼王单元“帝峰”组团;8、年度营销推广费用;小结与启示;2009年回顾;;量：390套;;目标解析小结：;2009回顾;社区成熟度：项目社区商业配套、国际双语幼儿园、五星级会所陆续投入使用，社区成熟度进一步呈现;品牌：通过2009年汇景集团的地产开发，2010年将有4个项目同时开发，发展商的品牌影响力将得到进一步体现;户型; 二房户型设计合理，性价比高，小复式赠送多面积较多;三房、四房产品户型方正实用，占据社区最好的景观资源，是项目存货最多的户型;剩余货量价格：集中在6栋一单元的未推房源单条腿均价最高超过4860元/平，后期销售需要有对应的价格拉升策略;;本次报告结构;10年 大势;“2年改5年”抑制投机性购房 12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费若干政策措施。其中，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。国家发展和改革委员会主任张平表示，明年我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。 宏观政策保持不变，继续维持宽松的财政和货币政策 这意味着我国经济的整体形势将呈现向上的源动力，明年的经济形势整体向好发展有了基础保障。在这样的政策指导思想下，房地产无论是开发贷政策还是购房利率优惠政策保持连续也就意味着房地产整体消费市场将依然向好的方面发展。 转变经济发展方式，保持投资适度增长 从抑制投资到保持投资适度增长，这一微妙的变化，反应的是在企稳、巩固的经济政策上的决策的变化，预示着带给房地产的政策环境也是适度温和的。;宏观 小结;君汇豪庭;厚街市场项目近期表现不佳，成交量与上门量均处于低位;供应 结构;3房 竞争;两房产品细致对比：两房产品在10年将成为稀缺户型，鹿港113套两房，货量相对供求来讲货量不多;价格 分析;厚街房地产发展整体格局与2009年相比未发生变化，供应楼盘主要为2009年在售楼盘后续存货的销售 本项目未来将面临厚街两大板块同类产品的竞争——中心板块包括富怡名 居、 君汇华庭、汇景豪庭；新城板块包括幸福里、颐和居、上河居 本项目最大竞争对手为汇景豪庭\颐和居\富怡名居等，竞争产品主要集中在117- 160 平米三房;直接竞争对手;上河居;;竞争分析;国家出台政策对二套房的首付提至5成，未来房地产政策的不确定性，使购 房者处于观望状态 厚街市场区域内各项目三房竞争激烈，两房市场竞争量不大，主要竞争还 是聚焦在同区域三房较多，位置和客户群比较接近的富怡名居和上河居 竞争项目户型面积集中在110-160㎡，本项目大户型与市场存在竞争，但 两房属厚街市场稀缺产品。主要竞争项目在第二季度开始集中放量，其中 以三房大户型房源为主，与本项目形成直面竞争 ;结论： 处于市场价格跟随者地位，市场销量领导者地位，相对其他竞争对手依然优势明显，实现涨价快销不是没有可能！; 核心优势明显： 成熟、纯粹的居住型社区，汇景品牌，精品户型;上半年回顾;产品核心竞争优势：园林、性价比、户型;成交客户：多为三口之家自住为主，大部分来莞时间低于10年，70%家庭有私家车，90%客户为自住型客户。;成交客户：客户来源区域集中在厚街，职业以私营业主和企业中高管理人员为主。;厚街客户分布：客户来源总体约70%集中在厚街，主要分布在厚街康乐南中心商圈区域、各个专业市场和项目周边区域。;目标客户锁定;我们的客户是这样一批人...... 事业上升期的来莞外地人 他们在35-45岁之间，多居住在厚街，有自己的事业，来莞时间不长，对于厚街有一定的归属感，希望通过购房立足厚街，接家人来莞； 他们或在公司里身居中层职位，或经营着自己刚起步的事业，收入稳定,经济实力不强，非常关注于优惠信息； 多为三口之家，或三代同堂，心中对大社区生活环境、齐全的社区配套有较高的要求； 客户主要分布于康乐南中心商