哈尔滨项目营销推广计划书.pptx

营 销 推 广 策 划 书目 录营销市场分析项目SWOT分析营销战略与市场定位营销推广策略广告推广策略公司简介营销市场分析宏观市场情况概述：2006年到2010年，中国经济将保持8%左右的增长速度，2010年到2020年，年均经济增长速度将保持7％左右。哈市2006年人均GDP已经突破2700美元，达到了中等发达城市水平。经济快速稳定发展、收入稳步提高，升级置业需求将在未来一段时间内逐步成为房地产未来消费的主流。国家限制别墅用地供应，在一定程度上促进了别墅市场的上升和繁荣。别墅市场供需情况消化能力现状： 200万总价独栋别墅年消化能力100-150套；40-80万联排别墅年消化能力300-400套；未来展望： 200万总价独栋别墅年消化能力将达到200套左右；100万以下联排别墅年消化能力将达到700套左右；供需基本格局： 由于政策及市场之原因致使后续供给能力不足；产品升级速度决定市场需求提升的速度；供给格局决定需求格局是市场的基本特征。哈尔滨市别墅市场未来消费能力分析和预测人均GDP与别墅市场消费能力近5年来，哈尔滨市国民生产总值一直保护较快增长势头，2006年达到2094亿元，人均GDP21374元，折算为2706美元。根据北京、上海、深圳等国内别墅市场较发达城市的经验，人均GDP达到3000美元后，区域市场的别墅消费能力将进入加速积累和释放期。哈尔滨市别墅市场未来消费能力分析和预测哈市房地产总体销售情况以及住宅郊区化、边缘化趋势近5年来，哈尔滨商品房销售面积一直以较快速度增长，2006年达到674.4万平米，同比增长31%。近5年来，哈尔滨市二环以内中心城区销售价格平均增幅达到12%左右，高于二环以外区域平均5-6%的价格增长幅度，将推动哈尔滨市住宅市场的郊区化、边缘化趋势；郊区化趋势的三个衍生后果：低端客户群向城市边缘区域转移/推动高端住宅价格不断上升/提高消费者对于郊区别墅产品的价格承受能力。哈尔滨市别墅市场未来消费能力分析和预测各档次住宅销售比例与别墅市场消费能力 2006年，哈尔滨市商品住宅销售面积（除别墅销售面积）达到463、7万平米，各档次住宅销售面积比例如下：根据哈尔滨市2006年平均单套销售面积94*110%建筑平米计算，则2006年哈尔滨市销售总价在50-80万的高档住宅销售1500套左右，而100万以上高档住宅销售则达到900套左右，其中150-250万左右总价高档住宅销售约为500套左右。哈尔滨市别墅市场未来消费能力分析和预测未来二、三年内哈尔滨别墅市场消费能力预测联排别墅消费能力预测 周期50-80万高端住宅销售套数同价位联排别墅销售套数所占比例目前1500300-40020-24%2009年2000（以每年递增10%计算）700-800预计35-40%独栋别墅消费能力预测 周期150-250万高端住宅销售套数同价位独栋别墅销售套数所占比例目前500100-15020-30%2009年650（以每年递增10%计算）220-260预计35-40%备注：人均GDP达到3000美元左右后，在供给市场支持的条件下，别墅销售套数占同价 位城市高档住宅销售套数的比例，会迅速从25%左右迅速上升到35-40%。别墅项目市场竞争分析-市场现状联排别墅重点项目 锦园别墅 开发商: 哈尔滨华联房地产开发公司 物业地址: 哈尔滨利民开发区南京路 占地面积：13.7万平米 建筑面积：11.5万平米 容积率: 0.83（其中联排别墅0.71） 绿化率: 50% 装修状况: 毛坯 规划: 联排别墅351栋 面积范围：188-267平米（主力户型202-221平米） 总价范围：41-90万（主力：50-70万）（单价：2500-3200元/平米） 销售率：60% 综合评价： 1、建筑精细度较高； 2、社区内仅有千平米级的中心园林景观；建筑风格水平较平庸。 3、与市区高档公寓相比，具有一定性价比优势； 4、价格驱动市场的典型项目。别墅项目市场竞争分析-市场现状联排别墅重点项目慧隆苑别墅 开发商: 哈尔滨华联房地产开发公司 物业地址: 哈尔滨利民开发区南京路 占地面积：12万平米 建筑面积：9.5万平米 容积率: 0.79 绿化率: 53% 装修状况: 毛坯 规划: 联排别墅365栋 面积范围：201-575平米（主力户型201-228平米） 总价范围：50-120万（主力：50-80万）单价：2400-3100元/平米） 销售率：30% 综合评价： 1、除户型稍大外，与锦园别墅基本同质； 2、因工期进度落后于锦园别墅，销售单价低于锦园别墅100-200元； 3、对市场的参考意义与锦园别墅类似。别墅项目市场竞争分析-市场现状联排别墅市场分析核心结论 总价80万元以下的近郊联排别墅，能够有效地分流市区中、高端消费群体；能够有