广州太古汇前期策划报告.pptx

广州报业文化广场可行性研究香港恒昌测量行目录Chapter 1 : 背景Chapter 2：市场研究 商场 酒店 写字楼Chapter 3：成本财务背景Chapter 1 宏观 广州市 中观 . 天河区 微观 . 项目周边区域研究次序 广州大连上海广州广西广东广州海南深圳香港珠海广州的地位沿海经济发展带重要城市华南地区中心城市珠江三角洲核心城市城镇居民银行存款余额（单位：亿元）城镇居民人均银行存款余额（单位：万元/人）国内生产总值（单位：亿元）人均国内生产总值（单位：万元/人）社会商品零售总额（单位：亿元）人均社会商品零售总额（单位：万元/人）城市社会经济概况统计时间：1999年人口 : 广州— 685万人 上海—1311万人 深圳— 395万人资料来源：《广州统计信息》2000年城市社会经济概况统计时间：1999年资料来源：《广州统计信息》2000年对比分析① 地铁1号线② 地铁2号线③ 地铁3号线 轻轨44②③①旧城区东组团②①4南组团③广州城市空间结构城市中心东移广州东站天河区新城市中心体育中心越秀公园旧城市中心越秀、荔湾区市政府珠 江 新 城海珠广场天河区地位新城市中央商务区（CBD）全国三个特许外汇金融区之一广州市交通运输中心天河区社会经济概况统计时间：1999年资料来源：《广州统计信息》2000年至新机场广州东站至黄埔大都会广场中信广场时代广场体育中心天河娱乐广场购书中心至旧城区天河城广场珠江新城至番禺341市场研究Chapter 2研究对象选择定位：高档区位：商业中心区规模：大于2万平方米研究对象 综合商场 天河城广场 天河娱乐广场 时代广场 中天购物城 世界贸易大厦 荔湾广场 百货大楼 友谊商店 广州百货大厦 新大新东山广场 写字楼 中信广场 大都会广场 时代广场 金利来中心 广东国际大厦（63层） 高盛大厦 世界贸易大厦 好世界广场 健力宝大厦 酒店 白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、广东国际大厦(63层)传统商务区新商务中心区旧商业中心区综合商场 百货大楼 写字楼 五星级酒店商场Chapter 2-A有效供应 50万m2总 供 应 574万m2商场供应 92年至今市区综合商场租赁走势元/月.M2元/月.M2资料来源：广州珠江恒昌策划部天河区综合商场租赁走势元/月.M2元/月.M2go资料来源：广州珠江恒昌策划部高空置率原因市场推广不力经营管理不当. 交通不便 综合商场行业组合按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部行业面积按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部行业分布按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部铺位平均面积(包含百货超市)按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部铺位平均面积（除百货超市)按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部区域购买力区域形象消费力发展商辐射范围数量消费群体一次购足一站式消费百货业在商场中具存在价值信任名优百货购物→ 娱乐/休闲/团聚行 业 多 样 化综合商场 区 位 档 次 交 通 规 模 商户组合消费行为档次功能内涵经营特色 发 展 商 区 位区域购买力强天河中心区高尚社区 交 通 扩大辐射范围综合性 高档次珠江三角洲商旅中心规避直接竞争竞争对手项目定位 品牌、实力、经验商圈辐射范围扩至珠三角商业“聚核”区项目与周边物业互补4核心商圈——轨道辐射范围人口538-615万人边缘商圈——珠江三角洲人口2524万人②③①②①4③商圈范围资料来源：《广州城市规划》《珠江三角洲经济区规划研究》 预测时间：2005年商场规模测算模型 商场吸引人口系数计算商场规模1999年地铁一号线辐射区 核心商圈人口 185.3（万人）可支持商场规模 10 (天河城) + 6×62% (时代广场)+ 3.3×80% (中天购物城) =16.3 6（万m2)T=11.3（万人/万 m2）商场规模测算模型2005年地铁二、三号线及轻轨开通核心商圈人口 538~615(万人)T= 11.3(万人/万m2)可支持商场规模 47.5~54.5(万m2)－项目所在区域已有商场10(天河城)+6(时代广场)+ 3.3 (中天购物城)=19.3(万m2)项目可支持规模 8.7~15.1 (万m2 )－可能竞争对手 20 (万m2)go商 场 建 议 规 模10 / 12 万m2商场规模--其他影响因素 项目辐射力增强 经济发展商场规模 消费潮流 设计、经营、管理 等方面的制约规模 3%14%69.5% 13.5%商场功能设置建议按建筑面积服务百货25%休闲娱乐零售服饰20%餐饮其他零售24.5%酒店Chapter 2-B