宁晋聚房地产项目营销推广整合策略.pptx

宁晋·聚福缘项目营销推广整合策略2007年7月10日市场分析产品分析营销策略推广计划整合传播■■■■■目 录第一部分 市场分析1、宁晋房地产市场现状通过对宁晋县房地产市场的调查了解，结合宏观房地产发展因素影响，宁晋县房地产近几年以来得到了快速发展，从市场需求和消费能力都呈现出快速增长的趋势。房地产市场价格随着土地价格增长而逐年提高。具体分析如下：由于受宁晋县城区扩展、地理环境、交通因素和招商引资的影响县城区整体发展规划发展方向向县城西侧发展，目前宁晋县可供商品房开发受国家宏观政策保护耕地红线的影响，旧城区改造涉及到拆迁等一系列问题，开发成本和操作难度都相对较大，所以开发的重点还是向着新城区的发展方向，石家庄天山房地产开发的宁晋天山水榭花都项目毗邻本案，成为本案的主力竞争对手。水榭花都项目的水景豪宅定位，充分带动起宁晋县新城区房地产市场的快速发展和价格的不断提高。宁晋县房地产市场趋于规模化、品牌化的发展趋势，另外规划建设高层项目成为新建住宅开发的重点，成为了宁晋县地标性建筑和提升县城整体形象的新举措。1、宁晋房地产市场现状宁晋县房地产市场消费者的购买能力和开发需求呈良好发展态势，一方面受当地区域经济发展的影响，人均收入相对丰厚，2006年全县财政收入5.5亿元，比上年度提高了37%，城镇居民可支配收入7749元，同比增长了13.8%，人均消费能力也相对较强，随着县城城区不断扩大发展的影响和房价日益增长的影响，消费者的消费理念和生活追求也在发生着显著变化。另外宁晋县房地产销售市场卖楼花现象比较严重，项目在未取得预售许可证之前的认购现象比较突出，且产品同质化，主力户型大面积130-150平米所占比重较高。总体来看，宁晋县房地产市场还是具有良好的发展潜力。针对市场需求打造特色、满足目标客户群需求的产品，以及准确的项目定位、合理的市场价格争取在预期内实现开发商、投资商共赢的局面。2、竞争楼盘分析项目名称：宁晋·天山水榭花都 开发公司：石家庄天山房地产开发集团有限公司 项目概况：项目占地约120亩地，总建筑面积130000平方米，容积率2.0，绿化率35%，项目分期开发建设，10栋多层，4栋高层，整体小区布局错落有致，北侧规划的水上公园项目，销售均价达到2050元/平方米，现阶段项目1-5#进入开槽施工阶段。主力户型：137-150平米三室二厅二卫销售流程：前期认购阶段，针对意向客户选房，交纳诚意金1-5万元，待项目达到预售条件时签定正式商品房买卖合同。2、竞争楼盘分析优势： ⑴ 规模大 ⑵ 紧邻社区花园 ⑶ 知名开发商 ⑷ 小区设施配套齐全 ⑸ 建筑规划错落有致 ⑹ 水景豪宅 ⑺ 户型合理 劣势：西面紧临宁晋县排污区，虽规划改造为水上公园，但投资较大工期尚未确定。期房销售。 2、竞争楼盘分析项目名称：德盛园开发公司：石家庄永泰房地产开发有限公司销售代理：深圳永业行品牌推广：河北魅力顾问项目概况：项目总占地约47000平方米，开发总建筑面积13 万平方米，容积率2.8，绿化率30 %，项目规划9栋板式高层，地理位置明显，整体小区布局整齐，销售均价达到2100元/平方米，最低价格2层1880元/平方米，最高价格2398元/平方米。现阶段项目工程未进入施工阶段。主力户型：140-150平米大三室为主卫。两梯两户，18F。以“自然、人文、健康”为推广主题。 2、竞争楼盘分析优势： 地理位置优越，县中心地段 周边配套设施完善 规划板式高层 劣势： 期房销售 价位较高结论作为本案的主力竞争对手我们必须要高度重视。首先天山水榭花都水景豪宅的高端定位成为宁晋县房地产市场的引领者，区位优势相对明显，离县中心仅1公里，整体规划按以往惯例都采取景观先行的策略，优化城区环境治理污染等举措，不仅得到县政府的鼎力支持，也是民心所向。虽然改造工作受资金、周期以及投资风险的影响，但是还是具有很强的可操作性和可行性的。知己知彼方能百战不殆，只有重视对手的存在，以更加理性的定位展开市场竞争才更有取胜的把握。通过对宏观市场以及竞争楼盘的深入分析，本案在机遇与挑战并存的条件下，应迎合消费市场，进行差异化产品定位和推广诉求。第二部分 产品分析1、项目概况开发商：河北宏威饼业有限公司项目概况：项目地处新兴路和晶龙街交叉口西南角，总占地约20亩，规划建筑4栋18层的高层，项目总建筑面积约60000平方米，其中地上建筑面积约48000平方米（住宅建筑面积40500㎡，商业建筑面积7500㎡），地下建筑面积9500㎡。（最终以图纸面积为准）。 项目定位：纯板式高层/底层商业配套/面向城区中坚阶层的中高档社区1、项目概况户型定位：1、4#两梯三户户型配比：两侧三室二厅二卫120、138平米； 中间二室二厅一卫86、100平米2、3#两梯两户户型配比：全部为三室两厅两