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国际营销推广策略报告.pptx
PART 1 个案展示分析
PART 2 项目定位思考
PART 3 目标客群定位
PART 4 营销销售策略
PART 5 推广执行计划;项目所要达到的营销目标
“速度第一、利润至上”
大盘造势,小盘造市。对于本案来说规模较小,销售周期越长,其营销成本越大,只
有在短时间内快速消化,才能最大化的降低营销成本。
一切以利润为导向,把利润放在第一,做到以小博大,利润最大化是开发项目的根本
所在。;销售目标简析;个案展示分析;
知己知彼、百战不殆。;博润国际大厦(荣富饭店);曼哈顿·观邸(产权??酒店部分);海悦国际地处沈阳市和平区中山广场南,为中山广场酒店金融区与太原街中心商贸区黄金结合部。距太原街中心商贸区步行仅1分钟。收揽商业、金融、文化、资讯为一体的资源型区位。周边区域聚集了沈阳半数以上精品购物中心及酒店、商务办公楼,每日近 80 万人流。;总占地面积:4391 平方米
总建筑面积:48730 平方米
建筑总高度: 85 米
层数:地下1层、地上22层,局部24层,其中地上1-5层群楼为大型公建,6层为会所及物业管理用房,7-22层为标准层,分别设计为酒店式公寓及高档写字间,地下1层为设备用房及停车场;层高1层5.1米,2-5层4.5米,6-22层3.6米。;酒店式公寓总套数:304套写字间套数:112套面积范围:公寓47-82平方米
写字间82-168平方米价格:公寓均价8100元/平方米
写字间均价8400元/平方米停车位数量:120余会所面积:约3500平交付日期:2006年3月1日
;海悦国际定位为沈阳首家“返租经营” 投资型产品,并与假日酒店管理公司合作管理。;海悦国际与洲际酒店业主公司-沈阳假日大厦有限公司签约,委托其进行酒店式
经营管理。业主与假日公司签订为期十年的委托租赁协议,假日公司每年按业
主购房总价的10%按季度向业主支付租金,保障业主在十年内收回全部投资,同
时十年中与该房产相关的一切费用也由假日公司承担。;
;同样是投资型产权式酒店,我们拥有什么样的独特价值?;项目定位思考;
我们与他们不一样
(寻找项目核心价值);投资型产权式酒店;沈城最后的产权式酒店;;接近于“零”的投资风险;即买即收益,抢到就赚到;与别的产权酒店公寓相比,我们具有更多的优势:;唯一的、投资的、高回报的、低风险的、高增长价值的、低门槛的;根据项目投资特征分析,锁定目标客群。;目标客群定位;
精准定位、弹无虚发
(寻找项目目标客户群体);客户群主要来源;客户群年龄主要构成;客户群职业主要组成;年龄范围:45-55岁
他们通过多年的创业,已经拥有一定资产
他们投资渠道广泛、投资敏感度较高
投资关键价值点:区域认同感、物业未来升值潜力
投资目的:货币保值、扩大资本
资金充足,对价格承受能力较强
就本项目而言主要指:中小企业主、个体工商户;年龄范围:30-55岁
他们收入稳定,但由于工作性质原因缺乏时间和精力进行投资
他们具备一定的投资眼光,而且易于造成联动效应
投资关键价值点:便捷的投资方式、安全的投资保障、适中的投资成本
投资目的:增加财富积累,提高生活质量,货币保值
价格承受能力一般
就本项目而言主要指:政府公务员、事业机关单位,如老师、医生、律师等;年龄范围:32-45岁
他们是职场的精英人士,受过良好的教育,具备一定经济基础
他们投资理念先进,对各种新颖的投资产品能够较快接受
投资关键价值点:投资成本与收益的平衡点,良好的信誉保障,产品未来升值潜力
投资目的:为满足他们对更高品质生活的追求,同时兼具货币保值目的
价格承受能力较强,但不适合一次性大额投资
就本项目而言主要指:公司的部门经理 、总监等中层管理者;
外地在沈阳有业务需要经常往返于两地的企业,解决其外派职员的临时居住问题,在一定期限(高级职员本土化)后,将此产权出售,收回投资
国内外地驻沈办事、联络机构乐于选择此类项目投资
本地房地产投资商、投机者(尚未确定具体投资项目的中产收入人群、有中等投资能力和愿望的人群等)
;目标客户分析小结;我们如何通过“营销”与消费者进行无缝对接?
How could we connect our consumers through
the Blue Sea Gateway
;营销销售策略;
“芝麻”变“西瓜”
(发挥优势、弱化劣势,引导客户);本项目成功实现预定目标的核心思想;营销需重点解决的问题;营销的战略课题
The Strategical
Problems
of the Marketing ;营销策略指导思想;国家政策持续打压,力度、决心前所未有;
北京酒店式公寓禁止散卖,整层出售,贷款从紧从严;
二线城市楼市观望
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