大盘开发模式与新市镇开发模式探讨.pptx

开发模式专项研究目 录大盘开发模式新市镇开发模式第一章 大盘开发模式研究一、大盘开发个案研究1、典型板块：华南板块广州大道-洛溪大桥华南新干线-番禺大桥洛溪板块华南板块1330洛溪新城200广州奥园星河湾80丽江花园80华南新城253广地花园80广州碧桂园100雅居乐300南国奥园67华南碧桂园80锦绣香江200祈福新村433板块剖析时间延续： 洛溪大桥—1990年代洛溪板块起步发展；华南新干线—21世纪初华南板块快速起步发展点评：突出整体板块的形象；把配套设施和未来便利的预期作为主要概念诉求；社区作为小社会；通过复合式交通体系用时间概念消除空间概念；快速发展期2年，预期透支后的滞涨期1年充分利用趋同效应快速启动板块，形成板块的倾向性购买。主要缺陷：缺乏城市整体规划；概念的冲击和引导多于实质性利好星河湾总规模：80万m2配套：热带水景园林（社区水文化）、中小学、高级商务中心酒店、骑江观光木道开发模式：高投入快速启动型点评：在新兴区域，不确定因素较多，短期内加强冲击南国奥园总规模：67万m2配套：导入社区高尔夫运动开发模式：复合地产点评：重速度与创新，重概念炒作，短期内聚集注意力实现快速营销祈福新村总规模：433万m2，2万户，15万人口配套：成熟，8万平米五星级会所，34万平米全国最大私人屋村人工湖及环湖公园开发模式：渐进式的积累完善型（1991至今）点评：滚动式开发风险较小，但对可持续发展的要求高综述：模式比较土地价值产品价值星河湾高投入快速启动模式华南碧桂园高起点规模开发模式南国奥园原创性复合地产开发模式华南新城专业化开发模式丽江花园渐进开发模式品牌价值文化价值2、长三角：天都城总规模：7000亩，467万平米，12万人口。主要元素：主题公园、度假中心、体育广场、商业街区开发模式：卫星城镇开发点评：集旅游景区、教育园区、数码社区、现代住区为一体长三角：上海大盘开发研究3、万科系列——深圳万科四季花城采用街坊式社区概念和小镇主题，成功弥补边缘社区缺少配套的缺陷；形成自成体系的居住小城镇式的公共空间序列。深圳万科四季花城花园洋房实景深圳万科四季花城花园洋房实景万科系列——万科城市花园集居住商业娱乐休闲等为一体的多功能社区，满足住户多层次的生活需求；生活方式是开放的丰富的，而非单一性和共存性。大型社区开发模式：——开放—封闭—开放；——销售—营建—重建 深圳万科四季花城花园洋房邻里空间实景上海万科城市花园新区花园洋房效果图万科系列点评开发模式：郊区城镇开发点评：专业化品牌运营模式：明晰的方向，特定的目标客户群和特定的产品，资源整合文化及战略与公司产品的融合和协调一致综述：模式比较土地价值产品价值康桥半岛高起点规模开发模式万科假日风情专业化开发模式上海奥园原创性复合地产开发模式天都城卫星城镇开发模式锦绣华城高起点规模开发模式证大家园/恒大翰城渐进式开发模式品牌价值文化价值二、大盘开发研究1、大盘开发的战略考量：大盘操作在战略层面上取决于：——对大势的预判——对项目定位的适度超前——对开发模式的创新和策略的掌控大盘主要面临:产品结构性过剩的竞争风险——板块缺乏可持续力——产品同质化——开发模式和策略的同质取决于在市场博弈中能否胜出？——新世纪板块在广域板块和大盘中的博弈——基地在长沙大盘中的博弈影响区域倾向性购买的因素客观因素：区位、区域和广域大环境主观因素：产品力、创新力、可持续性最终实现的价值——区域的倾向性购买——开发模式的成熟——品牌价值战略选择的价值所在产业链序列:——选择正确的地点——选择正确的时间——选择正确的产品2、大盘开发的全国考量新一轮城市化运动推动的住宅郊区化趋势明显，带动地产空间拓展，新的地产扩张模式不断冲击着市场，改变着区域的价值；不同的发展模式取决于区域和市场的成熟度和操作方的实力、资源和手段。开发模式综合比较基本模式：产业链的前后推演创新模式：产业链的嫁接郊区化运动与地产空间拓展住宅郊区化：卫星城镇-居住型副城区地产空间：小政府、大社区，大型聚居区（第一居所概念）趋势：当高档别墅向远郊推进时，近郊地段逐渐被联体和小独栋占领。地产开发新趋势 郊区化——城市化运动；大盘化——规模效应和土地储备；个性化——细分市场；国际化——区域外向型泛化——边缘性地产的丰富功能华南模式比较土地价值产品价值星河湾高投入快速启动模式华南碧桂园高起点规模开发模式南国奥园原创性复合地产开发模式华南新城专业化开发模式丽江花园渐进开发模式品牌价值文化价值启示：泛地产开发模式整合各种概念和理念的复合体不同产业打造的主题功能区域+房地产城镇/板块空间结构的相互支撑和融合采取品牌策略，先做概念，通过概念炒作，把生地变熟地，打动市场，随后开发地产快速启动，可持续调控上海模式比较土地价值产品价值康桥半岛高起点规模开发模式万科假日风情专业化