商城营销推广报告分析.pptx

星彦地产商业运营中心 2006－09－15;第一部分 市场分析;在售商业项目分析;西城上筑 位 置：宝安中心区 规 模：20744平方米 主 力 店：华润万家 销售均价：约4万元/平方米 销售模式：直接销售 销售状况：开盘20％ 开盘时间：8月26日 项目分析： 项目紧邻宝安大道，华润万家进驻约11000平方米，与苏 宁一街 之隔，区域位置优越，但由于其缺乏有效的系统 市场推广，导致市场认可度较低，销售欠佳。 ;新梅龙·站前商业街 位 置：梅林关梅龙大道 规 模：7800㎡ 主 力 店：无 销售均价：2.3万元/平方米 销售模式：直接销售 销售状况：65％ 开盘时间：8月26日 项目分析 ：由于该片区不成熟，目前商业氛围欠佳， 消费 人口不足。在龙华大部分社区商业价格在2万以 下的市场环境下，以此价格入市，销售比较理想。 ;布吉左庭右院商铺 ;主力店商铺受到追捧，但关键还在于项目的营销推广。 要实现项目价值最大化，须充分重视项目营销推广的系统性和完整性。 最大化地提炼项目的卖点，是实现价值最大化、快速销售的前提。 较长时间的蓄客期，集中推出是较好的营销方式 。 ;第二部分 项目分析;项目总面积：13005.61㎡ 一层: 2200.29 ㎡ 实用率 街铺: 928.94 ㎡ 84.84% 内铺: 1271.35 ㎡ 54.17% 二层： 2498.60 ㎡ 75.49% 三层: 2925.79 ㎡ 75.49% 四层: 2925.79 ㎡ 74.86% 五层: 2455.14 ㎡ 74.86% ;优势（S） 地理位置优越：布吉关口成熟商圈 交通优势：深惠公路东侧，紧临深圳地铁三号线布客 运站出口； 区域优势： （1）布吉大型社区组团商圈：龙珠花园、我爱我家、 豪威花园围绕其间； （2）布吉地产开发时间最早，力度最强、档次最 高区域：龙珠花园、信义假日名城、百合山庄、 百合星城； ;（3）消费人群庞大、布吉消费档次最高区域：布吉第一家五星级酒 店—百合酒店诞生地； （4）规划改造提升形象：罗岗工业区、白鸽笼工业区、吉盛工业区 的规划、改造所置换出的大量物业将提升整个区域的住宅品质、 人口结构、片区消费能级； （5） 近关楼市先得益：布吉关口片区与罗湖市区连接最近，受城市 扩张、市区高房价影响，是吸纳关内置业者最集中、比例最高区 域 ，因而是布吉区域房价或租金升值最快，升幅最大的区域； （6）关口“金三角商业区”已成雏形：随着布吉关口宏达大厦、京南 华庭的建成 ，工业区的改造升级，将形成以百合酒店、 满庭芳 家居、新一佳百货、人人乐购物、宏达商业长廓、京南华庭商业 街、80时尚商业街、我爱我家商业街为主体的布吉关口“金三角 商业区”。 ;地铁三号钱路钱图;布吉关口片区繁荣景象;关口片区一角（白鸽路街道）;新一佳超市;繁华一角;劣势(W) 整个布吉规划先天不足，现时交通不畅，整体环境较差； 周边工业区消费人群收入较低，消费档次难以在短时间内得到提升； 项目周边商业氛围较淡薄，一些商业物业空置率较高； 周边物业形象亟待升级； 项目五层商业裙楼，在招商和销售方面存在相当难度； 项目西侧一楼商铺平面与停车场有2米多的高差，影响了人流的循环与均匀分布； 临近项目西侧的大中华百货由于深惠公路车流量大，人流量少，经营不善已退出，现又换为人人乐