盈超24号小区项目推广策略案0629终.pptx

盈超24号小区推广策略案2010年6月29日提案大纲：一、营销任务二、解决方法三、定位策略四、传播规划一、营销任务1、营销目标A、12月中开盘实现均价6400元/平 +B、开盘当天销售110套，约40%（首批 单位）A、6400元/平：实现片区标杆价格B、当日售110套：快速销售广告如何配合达成目标？二 、解决方法1、任务分析A、片区标杆价格：要求为项目定位，提炼项目差异化核心价值，从而支撑价格B、快速销售：要求以最快的速度传播项目核心价值，让客户以最短时间认同，并实现购买2、解决方法第一步：为项目定位，提炼项目差异化核心价值，区隔竞品，最大化提升项目溢价空间，实现均价第二步：最快速传播项目定位价值，以得到认同，实现快速销售三、定位策略项目自身?市场竞争消费者项目差异化价值我们以竞争为导向，综合分析产品自身、竞争环境和消费者，来寻找项目核心价值。1、项目价值分析A、区域价值：江北——惠州行政新区，发展势头良好。位处CLD居住区，属未来江北居住核心，周边有多个项目在售，配套日益完善。深、莞、惠一体化，多条交通线路开通以后，轻轨、高速十分便捷。（2010年1月26日，莞惠高速正式通车，终结莞惠无高速公路史，东莞至惠州市区只需半小时；预计2012年底，莞惠城际轻轨可开通；预计2013年，广惠、惠河轻轨可开通，惠州一个小时可达广州，届时真正实现“珠三角一小时生活圈”） 项目所在区域价值迅速提升，配套日益完善Artdeco建筑风格，纯板式结构厚重大气又不失现代B、产品价值：两梯两户、户户入户花园、全南北通透，三者兼备在惠州唯此B、产品价值：匹配Artdeco建筑的皇家园林风格B、产品价值：户型由117-160平米，三房约占80%，其余为四房，总447户容积率2.5，与万科项目一样最低B、产品价值：6米挑高入户大堂、至少41米间距、智能门禁安保系统、双大堂低磨损车库B、产品价值：C、配套价值：自带10000多平米商业街家门口有惠台学校，与周边多个居住区，配套共享自带500平米左右地下会所知名物管全程服务在保证舒适产品的前提下，配套亦很齐全D、项目价值小结-1地段、规划、建筑、园林、户型、品质、配套等统统很好，尤其是2梯2户、户户花园、全部南北通透这些更好，但这只是卖点，不足以构成项目核心价值，因此就自身而言，没有独特性卖点，因此，我们初步判定：我们什么都好很多D、项目价值小结-2只有3房、4房，且3房占80%，并有2梯2户、户户有花园，户户南北通透，舒适性极高，我们可以判定，主力客户为改善型客户，我们是改善型舒居三房社区2、竞争环境分析“以竞争为导向”的分析原则，客观地看待价值点，将价值点放到市场竞争环境中进行检验，来确定真正市场差异的竞争价值！A、竞争范围及竞品确认经前期多次沟通，明确主要竞争为江北片区。江北片区改善型竞品确认：a、中颐·海伦堡 d、宏益公馆b、双城国际 e、盛世华府c、万科·金域华庭B、竞品中颐海伦堡分析项目概况：总建面10万方，分四期开发，为欧洲城堡式建筑风格，目前在售三期——美人鱼园林特点：欧式风情立体水景园林配套资源：500米长的商业街、泳池、羽毛球场、开放式会所户型特点：2梯4户，采用单排式建筑，前后遮挡，南北对流，视野开阔，通风效果好（不能做到全南北通透）销售现状：三期美人鱼，分批开盘，小高层先开盘，其中30层单位5.1开盘，目前均价5600元/㎡左右推售户型 ：三期105-128平米三房功能需求：改善自住为主产品总结：a、核心价值：欧式风情立体水景园林及品牌影响力，中颐在10年内已开发12个海伦堡项目，海伦堡已成为一个地产品牌b、项目诉求：成年人的童话世界，其推广核心：欧筑美学生活B、竞品双城国际分析项目概况：总建面21万方，由16-26层住宅半围合布局，分三期销售，目前是尾盘阶段园林特点：3.8万方东南亚水景园林配套资源：中央3.8万方东南亚水景园林，1500米风情商业街，车位1：1户型特点：55-170平米的一房到四房，创新N+1户型，方正、南北通透、户户赠入户花园、内庭院、落地凸窗等空间，2梯5户销售现状：均价5400元/㎡左右，基本售完，剩余少量100及120单位功能需求：改善自住主导+少量投资客群产品总结：a、核心价值：依托大盘及高性价比吸引客户b、销售现状：少量的尾盘在售c、项目诉求：中央生活区 创想空间价值——卖区位、百变户型B、竞品万科金域华庭分析项目概况：万科在惠州首个楼盘，总建面逾３０万方，分三期开发，整体设计延续了“金域泰式”系列风格，全临街商铺、独有骑楼式风情设计，目前销售第三期——泰府园林特点：中央38000平米香缇纯水域园林，泰式园林精致典雅配套资源：中央水域园林、泳池、沿街商业、万科物业户型特点： 三期户型，户户南北通透